Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix présente de solides résultats pour le quatrième trimestre clos le 31 décembre 2013

/NE PAS DISTRIBUER À DES AGENCES DE FIL DE PRESSE AMÉRICAINES NI DIFFUSER AUX ÉTATS-UNIS/

En excellente position à la fin de l'exercice et bien placée pour profiter d'occasions de croissance futures

BRAMPTON, ON, le 18 févr. 2014 /CNW/ - Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix (« Propriétés de Choix » ou la « fiducie ») (TSX : CHP.UN) a annoncé aujourd'hui ses résultats financiers consolidés pour le quatrième trimestre clos le 31 décembre 2013. Les résultats du quatrième trimestre de 2013 sont conformes aux prévisions figurant dans le prospectus du premier appel public à l'épargne (« PAPE ») de la fiducie daté du 26 juin 2013 (le « prospectus »), ajustées pour tenir compte de la période d'exploitation allant du 5 juillet au 31 décembre 2013 (les « prévisions ajustées »).

Faits saillants du trimestre :

• Fonds provenant des activités opérationnelles (« FPAO ») de 0,225 $ par part conformes avec les prévisions ajustées de 0,223 $ par part;
• Perte nette de 6,5 millions de dollars découlant de l'ajustement à la juste valeur des immeubles de placement et des parts échangeables; compte non tenu de ces ajustements, le bénéfice net du trimestre s'établit à 36,8 millions de dollars, par rapport aux prévisions ajustées de 34,6 millions de dollars;
• Performance opérationnelle conforme aux prévisions avec un taux d'occupation de 97,7 %;
• Portefeuille en croissance grâce à l'acquisition de 12 immeubles supplémentaires d'une valeur d'environ 186 millions de dollars;
• Maintien d'une solide structure du capital avec un ratio de couverture du service de la dette de 3,4 fois;
• Après la clôture du trimestre, Propriétés de Choix a réalisé avec succès une émission de débentures non garanties de premier rang de 450 millions de dollars.

« Je suis satisfait des progrès réalisés au cours des six premiers mois d'exploitation qui ont suivi notre premier appel public à l'épargne. L'équipe a mis à exécution le plan et clôturé l'exercice avec d'excellents résultats », a affirmé John Morrison, président et chef de la direction. « Dans l'avenir, nous mettrons l'accent sur la croissance en nous concentrant sur l'aménagement, les acquisitions et les occasions de gestion proactive d'immeubles que recèle notre portefeuille afin de créer et d'offrir de la valeur à toutes nos parties prenantes. »

Sommaire des informations financières et opérationnelles

		Quatrième	trimestre				2013
(en milliers de dollars canadiens, sauf les montants par part) (non audité)		Chiffres réels			Prévisions ajustées^1)		Chiffres réels		Prévisions ajustées^1)
Nombre d'immeubles		435			425		435		425
Superficie locative brute (« SLB » en millions de pieds carrés)		36,3			35,3		36,3		35,3
Taux d'occupation		97,7	%		97,9	%	97,7	%	97,9	%
Produits locatifs		164 852	$		162 328	$	318 507	$	317 141	$
Résultat opérationnel net (« RON »)^2)		114 108	$		112 257	$	222 267	$	220 450	$
Bénéfice net (perte nette)		(6 478)	$		34 575	$	67 148	$	64 237	$
Bénéfice net par part dilué		(0,018)	$		0,098	$	0,185	$	0,181	$
Fonds provenant des activités opérationnelles (« FPAO »)^2) par part dilués		0,225	$		0,223	$	0,437	$	0,427	$
Montant ajusté des fonds provenant des activités opérationnelles
	(« montant ajusté des FPAO »)^2) par part dilués	0,176	$		0,180	$	0,360	$	0,352	$
Ratio de distribution du montant ajusté des fonds provenant des activités opérationnelles^2)		92,3	%		90,3	%	88,6	%	90,6	%
Distributions par part		0,162501	$		0,162501	$	0,318917	$	0,318917	$
Total des actifs (en millions)		7 448	$				7 448	$
Ratio de la dette par rapport au total des actifs^3)		47,0	%				47,0	%
Ratio de couverture du service de la dette^3)		3,4	x				3,4	x

^1)		Selon un début des activités le 5 juillet 2013.
^2)		Voir la rubrique « Mesures financières non conformes aux PCGR » à partir de la page 5.
^3)		Les ratios liés à la dette tiennent compte des parts de catégorie C de SEC, mais non des parts échangeables. Les ratios sont des mesures financières non conformes aux PCGR et sont calculés conformément à l'acte de fiducie, dans sa version complétée.

Faits saillants financiers du trimestre :

• Résultat opérationnel net¹⁾ - Pour le quatrième trimestre, le RON¹⁾ s'est élevé à 114,1 millions de dollars, ce qui est supérieur de 1,9 million de dollars aux prévisions ajustées. La hausse s'explique essentiellement par l'acquisition d'immeubles de placement au cours du trimestre. Pour le portefeuille initial de 425 immeubles, le RON¹⁾ des immeubles comparables était de 112,0 millions de dollars au quatrième trimestre, soit 0,3 million de dollars ou 0,3 % de moins que les prévisions ajustées. La diminution est attribuable à des charges non recouvrables de 342 000 $ et à l'élimination de produits locatifs de 136 000 $ comptabilisés sur une base linéaire. Cette baisse a été atténuée par le recouvrement de charges opérationnelles nettes de 137 000 $ et par une hausse de 40 000 $ des loyers de base.
  
  
• Bénéfice net (perte nette) - La perte nette du quatrième trimestre s'est chiffrée à 6,5 millions de dollars. Compte non tenu du profit de 68,8 millions de dollars et de la perte de 112,0 millions de dollars résultant de l'ajustement de la juste valeur des immeubles de placement et des parts échangeables, respectivement, éléments qui ne sont pas inclus dans les prévisions ajustées, le bénéfice net du trimestre se serait chiffré à 36,8 millions de dollars, comparativement aux prévisions ajustées de 34,6 millions de dollars. Cette hausse est attribuable au RON¹⁾ découlant des acquisitions ainsi qu'aux économies réalisées sur les charges générales et administratives et elle est contrebalancée en partie par la hausse des charges financières découlant de l'émission de parts échangeables.
  
  
• Fonds provenant des activités opérationnelles¹⁾ - Les FPAO¹⁾ du quatrième trimestre se sont chiffrés à 82,8 millions de dollars, soit 0,225 $ par part, comparativement aux FPAO prévisionnels ajustés de 78,9 millions de dollars ou de 0,223 $ par part. Cette hausse est principalement attribuable à l'acquisition d'immeubles de placement au cours du trimestre et aux économies réalisées sur les charges générales et administratives. La hausse par part a été atténuée en partie par l'effet de l'émission de 6 millions de parts par suite de l'exercice de l'option de surallocation attribuée dans le cadre du PAPE. Les prévisions ajustées ne tiennent pas compte des parts émises à la suite de l'exercice de l'option de surallocation.
  
  
• Montant ajusté des fonds provenant des activités opérationnelles¹⁾ - Le montant ajusté des FPAO¹⁾ du quatrième trimestre s'est chiffré à 64,7 millions de dollars, soit 0,176 $ par part, comparativement au montant ajusté des FPAO¹⁾ prévisionnels ajustés de 63,7 millions de dollars ou de 0,180 $ par part. La hausse du montant ajusté des FPAO¹⁾  est principalement attribuable au RON¹⁾ provenant des acquisitions et aux économies réalisées sur les charges générales et administratives; elle a toutefois été réduite en raison de dépenses d'investissement du troisième trimestre qui ont été reportées. Le montant ajusté des FPAO¹⁾ par part a diminué en raison de l'émission de parts supplémentaires par suite de l'exercice de l'option de surallocation; l'émission de ces parts n'était pas prise en compte dans les prévisions ajustées.
  
  
• Distributions - Les distributions déclarées au cours du trimestre ont totalisé 0,162501 $ par part, pour un ratio de distribution du montant ajusté des FPAO¹⁾ de 92,3 %.

Faits saillants opérationnels :

• Profil de location - Au cours du quatrième trimestre de 2013, Propriétés de Choix a conclu des baux ou des offres de location ayant force exécutoire totalisant une SLB de 236 496 pieds carrés, dont environ 76,2 % représentent le renouvellement de baux arrivant à échéance.
  
  
• Taux d'occupation - Au 31 décembre 2013, le taux d'occupation du portefeuille de la fiducie se chiffrait à 97,7 %, essentiellement inchangé par rapport au taux d'occupation au moment du PAPE.

^1)

Voir la rubrique « Mesures financières non conformes aux PCGR » à partir de la page 5

• Acquisitions rentables - Au cours du quatrième trimestre de 2013, la fiducie a fait l'acquisition de neuf immeubles de placement auprès de Loblaw et d'un magasin de détail à locataire unique auprès d'un tiers, comme elle l'avait annoncé en octobre 2013. En décembre 2013, Propriétés de Choix a acquis deux propriétés additionnelles auprès de Loblaw, soit un terrain destiné à un aménagement futur, situé dans un emplacement de commerces de détail de premier plan à Surrey (Colombie-Britannique.), et un petit centre commercial situé à Toronto (Ontario). Les 12 immeubles, achetés au coût total de 186 millions de dollars et répartis à l'échelle du Canada, ajoutent près de un million de pieds carrés à la SLB du portefeuille de la fiducie. Les acquisitions, qui comprennent un entrepôt de plus de 450 000 pieds carrés, ont tout de suite été rentables, représentant un taux de capitalisation global pour la première année de 6,64 % , y compris les coûts d'aménagement prévus. Deux des immeubles étaient des commerces de détail à locataire unique et ont depuis été regroupés avec des magasins autonomes adjacents exploités auparavant sous une bannière appartenant à Loblaw puis reclassés comme des immeubles à plusieurs locataires.
  
  
• Programme d'aménagement - Trois des immeubles acquis mentionnés ci-dessus ont un potentiel d'aménagement. Les travaux de construction ont commencé dans deux de ces immeubles. Au 3730, boul. Lakeshore à Toronto (Ontario), la fiducie construit environ 20 000 pieds carrés de SLB destinés à deux locataires complémentaires et au 103, route 8 à Stoney Creek (Ontario), la fiducie construit une nouvelle épicerie Fortinos d'environ 75 000 pieds carrés. L'investissement total pour ces deux projets est d'environ 20,5 millions de dollars, et ils devraient dégager un rendement mixte de 7,1 %. Les travaux pour ces deux projets d'aménagement respectent le calendrier et devraient être achevés en 2014.
  
  
• Gestion proactive - Après la clôture du trimestre, Propriétés de Choix a commencé à assumer les fonctions de location et de gestion d'immeubles à plusieurs locataires, fonctions qui étaient exécutées auparavant par des tiers gestionnaires. La fiducie entend constituer une équipe interne spécialisée afin d'accroître le rendement de ses actifs au moyen de services de gestion exemplaires.

Structure du capital :

• Plan de réinvestissement des distributions - Au cours du trimestre, la fiducie a mis en œuvre un plan de réinvestissement des distributions (« PRD ») en vertu duquel les porteurs de parts admissibles peuvent choisir d'affecter la totalité de leurs distributions en espèces à l'achat de parts de la fiducie et de recevoir des « distributions en prime » de parts d'une valeur égale à 3,0 % du montant de chaque distribution. Les dispositions du PRD ont été appliquées pour la première fois aux porteurs de parts admissibles inscrits le 29 novembre 2013, et la première émission de parts dans le cadre du PRD a eu lieu le 16 décembre 2013. À la date de clôture des registres le 31 décembre 2013, le taux de participation au PRD était de 24,5 % ou de 5,8 % compte tenu des parts de catégorie B de SEC.
  
  
• Capacité d'investir dans la croissance future - Au 31 décembre 2013, le ratio de couverture du service de la dette¹⁾ de la fiducie était de 3,4 fois. Grâce à d'importantes entrées nettes liées aux activités opérationnelles et à son accès à une facilité de crédit de 500 millions de dollars, la fiducie a la capacité de satisfaire à ses obligations courantes et d'investir afin d'assurer sa croissance.
  
  
• Renforcement de la structure du capital au moyen de financements par emprunt - Après la clôture du trimestre, Propriétés de Choix a émis, le 6 février 2014, des débentures non garanties de premier rang de séries C et D d'un montant de 450 millions de dollars. Les débentures ont une durée moyenne pondérée de 8,33 ans et un taux du coupon moyen pondéré de 3,85 % par an. La fiducie utilisera le produit net du placement pour rembourser la dette existante et aux fins générales de l'entreprise.

^1)

Les ratios liés à la dette tiennent compte des parts de catégorie C de SEC, mais non des parts échangeables. Les ratios sont des mesures financières non conformes aux PCGR et sont calculés conformément à l'acte de fiducie, dans sa version complétée.

Perspectives
Propriétés de Choix axe ses efforts sur l'établissement de sa plateforme commerciale et s'est engagée à accroître son portefeuille d'actifs pour systématiquement créer et offrir de la valeur aux porteurs de parts. Malgré la conjoncture économique incertaine, surtout en ce qui a trait aux taux d'intérêt, les résultats de Propriétés de Choix sont conformes aux prévisions présentées dans le prospectus du PAPE de la fiducie daté du 26 juin 2013, et cette dernière s'attend à ce que se réalisent les occasions de croissance inhérentes aux immeubles en portefeuille. La fiducie continue de saisir des occasions, notamment l'aménagement ou le réaménagement de densité excédentaire au niveau du sol d'immeubles existants, l'exploitation d'actifs spécifiques faisant partie du portefeuille restant de Loblaw et la possibilité de renforcer ses activités sous-jacentes grâce à de meilleures stratégies de location et à la gestion immobilière proactive. À long terme, Propriétés de Choix cherchera à prendre de l'expansion dans le cadre de son programme d'aménagement, en partenariat avec Loblaw et avec des tiers, et elle fera l'acquisition, auprès de tiers, d'actifs répondant à ses critères d'investissement.

Rapport de gestion, états financiers et notes afférentes
L'information figurant dans le présent communiqué de presse est un sommaire des principales informations financières consolidées. Le présent communiqué de presse devrait être lu à la lumière du rapport annuel de 2013 aux porteurs de parts de Propriétés de Choix, qui comprend les états financiers consolidés et le rapport de gestion de la fiducie, et qui est disponible à l'adresse www.choicereit.ca et, sur SEDAR, à l'adresse www.sedar.com.

Téléconférence et webémission
La haute direction tiendra une téléconférence pour aborder les résultats le 18 février 2014 à 10 h, heure de l'Est. Pour accéder à la téléconférence, veuillez composer le 647-427-7450. Une rediffusion sera disponible deux heures après la téléconférence au 416-849-0833, code d'accès 30398743. Pour accéder à la webémission, veuillez visiter notre site, à  l'adresse www.choicereit.ca, cliquer sur l'onglet « News and Events », puis sur  « Events and Webcast ».

À propos de Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix
Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix est un propriétaire, gestionnaire et promoteur de propriétés immobilières de commerce de détail et commerciales bien situées à l'échelle du Canada. Le portefeuille de Propriétés de Choix compte environ 36,3 millions de pieds carrés de surface locative brute répartis entre 435 immeubles principalement constitués de centres commerciaux dont le locataire principal est un supermarché et de supermarchés autonomes. La stratégie de Propriétés de Choix consiste à créer de la valeur en améliorant et en optimisant son portefeuille grâce à des projets d'aménagement, à des acquisitions rentables et à une gestion immobilière proactive. Le locataire principal et plus important porteur de parts et prêteur de Propriétés de Choix est Les Compagnies Loblaw limitée, le plus grand détaillant de l'alimentation au Canada. La solide alliance de Propriétés de Choix avec Loblaw la positionne bien en vue d'une croissance future. Pour de plus amples renseignements, veuillez visiter le site Web de Propriétés de Choix, à l'adresse www.choicereit.ca, et le profil d'émetteur de Propriétés de Choix sur SEDAR, à l'adresse www.sedar.com.

Énoncés prospectifs
Le présent communiqué de presse renferme des énoncés prospectifs portant sur les objectifs, les plans, les buts, les aspirations, les stratégies, la situation financière, les résultats opérationnels, les flux de trésorerie, la performance, les perspectives et les occasions d'affaires de Propriétés de Choix. Étant donné que Propriétés de Choix est un nouveau venu sur le marché des fiducies de placement immobilier et qu'elle n'exerce des activités que depuis le mois de juillet 2013, elle doit comparer ses résultats à des résultats prévisionnels plutôt qu'à des résultats historiques. Les énoncés prospectifs se reconnaissent généralement à l'emploi de mots ou d'expressions comme « s'attendre à », « anticiper », « croire », « entrevoir », « pouvoir », « estimer », « objectif », « avoir l'intention de », « prévoir », « chercher à », « faire », « devoir » et de termes semblables, conjugués au présent, au conditionnel ou au futur, lorsqu'ils se rapportent à Propriétés de Choix et à sa direction.

Les énoncés prospectifs reflètent les estimations, opinions et hypothèses actuelles de Propriétés de Choix, lesquelles se fondent sur la perception qu'a la direction des tendances historiques, de la situation actuelle et des événements futurs prévus, ainsi que sur d'autres facteurs qui, de l'avis de la direction, sont appropriés dans les circonstances. Les attentes de Propriétés de Choix en matière de performance opérationnelle et financière sont fondées sur certaines hypothèses, dont des hypothèses ayant trait au potentiel de croissance future, aux perspectives et occasions, aux tendances du secteur, au niveau d'endettement futur, aux lois fiscales en vigueur, à la conjoncture économique actuelle et à l'absence de concurrence renouvelée sur le marché pouvant mener à la baisse des produits et de la rentabilité. Les estimations, opinions et hypothèses de la direction sont, de par leur nature, assujetties à des incertitudes et à des éventualités importantes d'ordre commercial, économique, concurrentiel ou autre en ce qui a trait aux événements futurs, et sont donc susceptibles d'être révisées. Propriétés de Choix ne peut garantir que ces estimations, opinions et hypothèses se révéleront exactes.

Bon nombre de risques et d'incertitudes pourraient faire en sorte que les résultats réels de Propriétés de Choix diffèrent sensiblement des estimations, des opinions et des hypothèses exprimées explicitement ou implicitement dans les énoncés prospectifs, notamment :

• l'incapacité pour Propriétés de Choix de maintenir et de tirer parti de sa relation avec les Compagnies Loblaw limitée (« Loblaw »), notamment à l'égard de i) la participation conservée par Loblaw dans Propriétés de Choix et son intention actuelle à cet égard, ii) les services que Loblaw fournira à Propriétés de Choix (directement ou indirectement), iii) les opérations prévues qui seront conclues entre Loblaw et Propriétés de Choix (y compris l'acquisition, par Propriétés de Choix, de certaines participations dans des immeubles détenus par Loblaw), et iv) l'accord d'alliance stratégique;
• les changements à l'entreprise, aux activités ou à la situation de Loblaw qui pourraient avoir des répercussions sur Propriétés de Choix, notamment l'incapacité de Loblaw d'effectuer des paiements de loyer ou de s'acquitter de ses obligations aux termes des baux de Loblaw;
• l'incapacité de gérer sa croissance efficacement selon sa stratégie de croissance ou d'acquérir des actifs de façon rentable;
• l'incapacité d'atteindre ses résultats financiers prévisionnels pour les périodes indiquées à la rubrique « Prévisions financières » du premier appel public à l'épargne;
• la variation des besoins en dépenses d'investissement et des besoins liés aux charges fixes de Propriétés de Choix;
• l'incapacité de la société en commandite à verser des distributions ou à faire d'autres paiements ou à verser des avances;
• l'incapacité de Propriétés de Choix d'obtenir du financement ;
• les changements au niveau d'endettement de Propriétés de Choix;
• l'évolution de la législation et de la réglementation qui pourrait toucher Propriétés de Choix, y compris les changements apportés au traitement fiscal de la fiducie et ses distributions aux porteurs de parts ou l'incapacité de la fiducie de continuer d'être admissible à titre de « fiducie de fonds commun de placement » et de « fiducie de placement immobilier », au sens de ces expressions dans la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada);
• l'évolution de l'avantage concurrentiel de Propriétés de Choix sur le marché immobilier ou la non-disponibilité de propriétés immobilières commerciales souhaitables.

Cette liste des facteurs qui pourraient influer sur les énoncés prospectifs de Propriétés de Choix n'est pas exhaustive. D'autres risques et incertitudes que Propriétés de Choix ignore actuellement pourraient faire en sorte que les résultats ou les événements réels diffèrent considérablement de ceux qui sont précisés dans les énoncés prospectifs. Ces autres risques et incertitudes sont présentés dans les documents que Propriétés de Choix dépose, à l'occasion, auprès des autorités canadiennes en valeurs mobilières, y compris à la rubrique « Risques d'entreprise et gestion des risques » du rapport de gestion, qui figure dans le rapport annuel de 2013 de la fiducie. Les lecteurs sont donc invités à ne pas se fier indûment à ces énoncés prospectifs, qui traduisent les attentes de Propriétés de Choix uniquement à la date du présent communiqué. Sauf dans la mesure où la loi l'exige, Propriétés de Choix ne s'engage pas à mettre à jour ou à réviser les présents énoncés prospectifs, que ce soit à la lumière de nouvelles informations, d'événements futurs ou autrement.

Mesures financières non conformes aux PCGR

Propriétés de Choix utilise les mesures financières non conformes aux PCGR suivantes : les FPAO, le montant ajusté des FPAO et le RON. La fiducie estime que ces mesures financières non conformes aux PCGR fournissent de l'information utile à la direction et aux investisseurs pour évaluer la performance financière et la situation financière de la fiducie, pour les raisons indiquées ci-après.

La direction a recours à ces mesures et à d'autres mesures financières non conformes aux PCGR afin d'exclure, lors de son analyse de la performance opérationnelle sous-jacente, l'incidence de certaines charges et de certains produits qui doivent être comptabilisés en vertu des PCGR. La direction exclut ces éléments du fait qu'ils ne sont pas nécessairement représentatifs de la performance opérationnelle sous-jacente de Propriétés de Choix ou qu'ils nuisent à la comparabilité de la performance financière entre les périodes. La fiducie peut exclure, à l'occasion, d'autres éléments si elle juge que l'analyse de la performance opérationnelle sous-jacente en sera plus efficace. L'exclusion de certains éléments ne signifie pas qu'ils ne sont pas récurrents.

Comme ces mesures n'ont pas de sens normalisé en vertu des PCGR, elles ne sauraient se comparer à des mesures portant le même nom présentées par d'autres fiducies de placement immobilier (« FPI ») cotées en bourse ni se substituer à d'autres mesures financières établies selon les PCGR.

Résultat opérationnel net Le RON provenant des activités opérationnelles est défini comme les produits locatifs en trésorerie tirés des immeubles de placement moins les charges opérationnelles liées aux immeubles. Le RON est utilisé à titre d'indicateur clé de la performance, puisqu'il représente une mesure sur laquelle la direction exerce un contrôle. La fiducie évalue la performance de la direction en comparant la performance du portefeuille ajusté pour tenir compte de l'incidence de certains éléments et des acquisitions conclues au cours de l'exercice considéré. La méthode utilisée par la fiducie pour calculer le RON peut différer des méthodes utilisées par d'autres émetteurs et cette mesure pourrait par conséquent ne pas être comparable au RON présenté par d'autres émetteurs.

Fonds provenant des activités opérationnelles Les FPAO n'ont pas de sens normalisé en vertu des Normes internationales d'information financière (International Financial Reporting Standards, ou « IFRS ») et ils ne sauraient  se comparer à des mesures similaires utilisées par d'autres entités du secteur immobilier. Propriétés de Choix calcule ses FPAO conformément au livre blanc de l'Association des biens immobiliers du Canada portant sur les fonds provenant des activités opérationnelles en vertu des IFRS publié en novembre 2012. Ce livre blanc avait pour but d'offrir aux émetteurs assujettis et aux investisseurs de meilleures lignes directrices quant à la définition des FPAO et d'aider à promouvoir la présentation d'une information plus uniforme par les émetteurs assujettis.

Les FPAO présentent l'avantage d'offrir une meilleure comparabilité entre les FPI canadiennes et étrangères. Les FPAO réintègrent au bénéfice net les éléments ne découlant pas des activités opérationnelles, tels que les ajustements de la juste valeur. Toutefois, les FPAO comprennent toujours les produits hors trésorerie liés à la comptabilisation des loyers comptabilisés sur une base linéaire et ne présentent aucune déduction au titre des dépenses d'investissement récurrentes nécessaires au maintien des flux de produits existants.

Ratio de distribution des fonds provenant des activités opérationnelles  Le ratio de distribution des FPAO correspond aux distributions par part divisées par les FPAO par part dilués.

Montant ajusté des fonds provenant des activités opérationnelles Le montant ajusté des FPAO constitue une mesure supplémentaire de la performance opérationnelle largement utilisée dans le secteur de l'immobilier. Propriétés de Choix calcule le montant ajusté des FPAO en ajustant les FPAO pour tenir compte des éléments hors trésorerie des produits et des charges comme l'amortissement des loyers comptabilisés sur une base linéaire et les charges financières. Les FPAO sont également ajustés pour tenir compte des dépenses d'investissement de maintien de la capacité de production nécessaires au maintien de l'infrastructure des immeubles et des produits tirés des propriétés immobilières et pour tenir compte des coûts de location directs. Les dépenses d'investissement liées aux immeubles ne surviennent pas de manière uniforme tout au long de l'exercice. Les dépenses d'investissement liées aux immeubles prises en compte dans le calcul du montant ajusté des FPAO sont ajustées afin de rendre compte du niveau de dépenses annuel moyen.

Le montant ajusté des FPAO n'a à l'heure actuelle pas de sens normalisé au sein du secteur. Par conséquent, la méthode qu'emploie Propriétés de Choix pour calculer le montant ajusté des FPAO pourrait différer de celle employée par d'autres entités du secteur immobilier et, par conséquent, ce montant ne saurait se comparer à d'autres montants présentés à cet égard par d'autres émetteurs.

Ratio de distribution du montant ajusté des fonds provenant des activités opérationnelles  Le ratio de distribution du montant ajusté des FPAO correspond aux distributions par part divisées par le montant ajusté des FPAO par part dilués.

Le tableau qui suit présente un rapprochement entre le RON et les mesures des produits et des charges liés aux immeubles calculées conformément aux PCGR ainsi qu'un rapprochement des FPAO et du montant ajusté des FPAO avec la mesure du bénéfice net (de la perte nette) calculée conformément aux PCGR, telles que ces mesures sont présentées dans le compte consolidé de résultat et état consolidé du résultat global pour le quatrième trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2013.

Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix
Rapprochement des mesures financières non conformes aux PCGR et des mesures financières conformes aux PCGR

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2013 et la période du 21 mai 2013    (date de création) au 31 décembre 2013 (en milliers de dollars canadiens, sauf les montants par part)		Quatrième trimestre			Données prévisionnelles du quatrième trimestre		2013		Prévisions ajustées^1)
Produits locatifs		164 852	$		162 328	$	318 507	$	317 141	$
Élimination - loyers comptabilisés sur une base linéaire		(8 375)			(8 098)		(16 484)		(15 841)
Charges opérationnelles liées aux immeubles		(42 369)			(41 973)		(79 756)		(80 850)
Résultat opérationnel net^3)		114 108	$		112 257	$	222 267	$	220 450	$
Bénéfice net (perte nette)		(6 478)	$		34 575	$	67 148	$	64 237	$
Ajustements de la juste valeur des parts échangeables		111 976			-		147 401		-
Ajustements de la juste valeur des immeubles de placement		(68 750)			-		(144 289)		-
Ajustements de la juste valeur de la rémunération fondée sur des parts		24			-		17		-
Distributions sur les parts échangeables		45 984			44 281		88 607		86 904
Amortissement des allocations pour améliorations locatives		8			-		8		-
Fonds provenant des activités opérationnelles^3)		82 764			78 856		158 892		151 141
Coûts de démarrage d'une entreprise		(450)			-		2 524		3 574
Produits locatifs comptabilisés sur une base linéaire		(8 375)			(8 098)		(16 484)		(15 841)
Amortissement des charges financières		851			702		1 095		1 357
Charge de rémunération fondée sur des parts		438			225		808		335
Dépenses d'investissement liées aux immeubles engagées		(7 769)			(7 323)		(8 934)		(14 646)
Dépenses d'investissement liées aux immeubles normalisées^2)		(1 877)			-		(5 712)		-
Dépenses d'investissement liées à la location		(902)			(694)		(1 250)		(1 388)
Montant ajusté des fonds provenant des activités opérationnelles^3)		64 680	$		63 668	$	130 939	$	124 532	$
Montant ajusté des FPAO^3) par part - de base		0,176	$		0,180	$	0,360	$	0,352	$
Montant ajusté des FPAO^3) par part  - dilués		0,176	$		0,180	$	0,360	$	0,352	$
Ratio de distribution du montant ajusté des FPAO^3)		92,3	%		90,3	%	88,6	%	90,6	%
Distributions par part		0,162501	$		0,162501	$	0,318917	$	0,318917	$
Nombre moyen pondéré de parts en circulation - de base		367 911 089			353 997 871		363 642 405		353 997 871
Nombre moyen pondéré de parts en circulation - dilué		368 059 697			353 997 871		363 767 339		353 997 871
Nombre de parts en circulation à la clôture du trimestre		371 688 983			353 997 871		371 688 983		353 997 871

^1)		Selon un début des activités le 5 juillet  2013.
^2)		Les dépenses d'investissement de maintien attendues pour le trimestre s'élevaient à environ 14 646 $; toutefois, au 31 décembre 2013, la société avait engagé des dépenses ne s'élevant qu'à 8 934 $.
^3)		Voir la rubrique « Mesures financières non conformes aux PCGR » à partir de la page 5.

Principales informations financières
Les tableaux qui suivent présentent les informations financières trimestrielles, qui ont été préparées par la direction conformément aux IFRS et qui s'appuient sur le rapport de 2013 de la fiducie aux porteurs de parts. Ces informations financières ne contiennent pas la totalité des informations à fournir pour les périodes intermédiaires aux termes des IFRS; par conséquent, elles doivent être lues en parallèle avec le prospectus et avec le rapport de 2013 aux porteurs de parts, qui sont disponibles sous l'onglet « Investor Relations » du site Web de la fiducie, à l'adresse www.choicereit.ca.

Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix
Bilan consolidé

(en milliers de dollars canadiens) (audité)		Au 31 décembre 2013
Actifs
Actifs non courants
	Immeubles de placement	7 287 759	$
	Créances et autres actifs	7 693
		7 295 452
Actifs courants
	Créances et autres actifs	100 885
	Trésorerie et équivalents de trésorerie	51 405
		152 290
Total des actifs		7 447 742	$
Passifs et capitaux propres attribuables aux porteurs de parts
Passifs non courants
	Dette à long terme et parts de catégorie C de SEC	3 286 442	$
	Parts échangeables	2 988 466
	Fournisseurs et autres passifs	379
		6 275 287
Passifs courants
	Tranche à moins de un an de la dette à long terme	89 725
	Fournisseurs et autres passifs	211 078
		300 803
Total des passifs		6 576 090
Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts		871 652
Total des passifs et des capitaux propres attribuables aux porteurs de parts		7 447 742	$

Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix
Compte consolidé de résultat et état consolidé du résultat global

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2013 et la période du 21 mai 2013 (date de création) au 31 décembre 2013 (en milliers de dollars canadiens)			Quatrième trimestre (non audité)			2013 (audité)
Bénéfice net tiré des immeubles
	Produits locatifs tirés des immeubles de placement		164 852	$		318 507	$
	Charges opérationnelles liées aux immeubles		42 369			79 756
Bénéfice net tiré des immeubles			122 483			238 751
Autres produits (charges)
	Charges générales et administratives		(4 789)			(12 234)
	Amortissement des autres actifs		(188)			(472)
	Produits d'intérêts		144			324
	Charges d'intérêts et autres charges financières		(192 878)			(303 510)
	Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement		68 750			144 289
Bénéfice net (perte nette) et résultat global			(6 478)	$		67 148	$

Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix
Tableau consolidé des flux de trésorerie

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2013 et la période du 21 mai 2013 (date de création) au 31 décembre 2013 (en milliers de dollars canadiens)				Quatrième trimestre (non audité)			2013 (audité)
Activités opérationnelles
	Bénéfice net (perte nette)			(6 478)	$		67 148	$
	Amortissement des loyers comptabilisés sur une base linéaire			(8 375)			(16 484)
	Amortissement des allocations pour améliorations locatives			8			8
	Charges d'intérêts nettes et autres charges financières			192 734			303 186
	Amortissement des autres actifs			188			472
	Valeur des attributions au titre de la rémunération fondée sur des parts			462			825
	Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement			(68 750)			(144 289)
	Variation des éléments hors trésorerie du fonds de roulement			(30 173)			(13 612)
	Frais directs de location			(313)			(416)
	Allocations pour améliorations locatives			(589)			(834)
	Intérêts perçus			144			324
Entrées nettes liées aux activités opérationnelles				78 858			196 328
Activités d'investissement
	Acquisition des immeubles initiaux			-			(23 910)
	Acquisitions d'immeubles de placement			(73 316)			(73 316)
	Entrées de bâtiments et d'améliorations apportées aux bâtiments			(3 149)			(3 334)
	Entrées d'améliorations recouvrables			(7 471)			(8 451)
	Entrées d'agencements et de matériel			580			(2 871)
Sorties nettes liées aux activités d'investissement				(83 356)			(111 882)
Activités de financement
	Dette à long terme
		Émise - débentures non garanties de premier rang		-			600 000
		Remboursée - billets du cédant		-			(660 000)
		Remboursée - billets de catégorie A de SEC		-			(544 821)
	Inscription au bilan des frais de placement de titres de créance			-			(5 125)
	Intérêts payés			(12 358)			(17 345)
	Émission de parts de fiducie			-			660 000
	Frais d'émission des parts de fiducie			(1 207)			(43 733)
	Distributions versées aux porteurs de parts			(13 070)			(22 017)
Sorties nettes liées aux activités de financement				(26 635)			(33 041)
Variation de la trésorerie et des équivalents de trésorerie				(31 133)			51 405
Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période				82 538			-
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période				51 405	$		51 405	$

SOURCE : Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix

Kim Lee
Vice-présidente, Relations avec les investisseurs et planification et analyses financières
Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix
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