FPI PRO ANNONCE SES RÉSULTATS DU TROISIÈME TRIMESTRE DE 2023

MONTRÉAL, le 8 nov. 2023 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (« FPI PRO » ou le « FPI » (TSX : PRV.UN) a publié aujourd'hui ses résultats financiers et d'exploitation pour la période de trois mois (le « troisième trimestre » ou « T3 ») clos le 30 septembre 2023.

Points saillants du troisième trimestre de 2023

• Revenus tirés des immeubles relativement stables au T3 par rapport à la même période de l'exercice précédent
• Résultat d'exploitation net (REN) des immeubles comparables* en baisse de 1,2 % au T3 par rapport au même trimestre de l'exercice précédent, mais en hausse de 1,7 % si on exclut une inoccupation temporaire de locaux (voir le Tableau 4)
• Résultat net et résultat global de 11,3 M$ au T3, contre 19,5 M$ au même trimestre de l'exercice précédent
• REN de 14,1 M$ au troisième trimestre, un recul de 5,1 % d'un exercice à l'autre, imputable principalement à la vente d'immeubles de placement non essentiels et aux changements dans les pourcentages de participation
• Montant disponible de 46,0 M$ sur la facilité de crédit et trésorerie de 11,4 M$ au 30 septembre 2023
• Remboursement de 14,4 M$ sur la dette et la facilité de crédit depuis le deuxième trimestre de 2023
• Taux d'occupation de 98,2 % au 30 septembre 2023
• Renouvellement d'environ 88,8 % de la superficie locative brute (« SLB ») venant à échéance en 2023 selon un écart moyen de 49,9 %, et renouvellement d'environ 17,9 % de la SLB venant à échéance en 2024 selon un écart moyen de 29,7 %

« Alors que le marché immobilier continue de faire face à certains défis macroéconomiques, nous avons maintenu notre lancée au cours du troisième trimestre de 2023, ce qui témoigne de la qualité de nos immeubles et de notre plateforme, a affirmé Gordon Lawlor, président et chef de la direction du FPI PRO.

Poursuivant notre stratégie visant à nous concentrer sur le secteur industriel, nous avons conclu depuis le début de l'année la vente de quatre immeubles non essentiels pour un produit total d'environ 13,4 M$. La clôture de contrats exécutoires pour la vente de deux autres immeubles de commerces de détail non stratégiques moyennant un produit total d'environ 10,9 M$ est prévue au quatrième trimestre de 2023, sous réserve des conditions d'usage. Au 30 septembre 2023, le secteur des immeubles industriels représentait 81,3 % de la SLB à l'échelle du portefeuille.

La résilience de notre portefeuille est attribuable à un taux d'occupation continuellement élevé et à de solides taux de renouvellement selon des écarts favorables dans toutes les catégories d'actifs. De plus, nous sommes bien positionnés pour tirer profit de la croissance future sur des marchés où notre présence est déjà forte, comme à Halifax, qui connaît une progression rapide de sa population et qui devrait par conséquent bénéficier d'investissements majeurs. Nous nous attendons à des flux de trésorerie supplémentaires provenant de notre croissance organique et du renouvellement de la SLB.

Nous avons déjà annoncé qu'un immeuble temporairement inoccupé d'une superficie de 102 000 pieds carrés aurait une incidence sur nos actifs industriels ce trimestre. Depuis le 1^er octobre 2023, cet immeuble est désormais entièrement loué. Nous en verrons toutes les retombées au quatrième trimestre de 2023, particulièrement au chapitre du REN, du ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés* et du REN des immeubles comparables*.

Nous continuons de gérer notre bilan avec prudence, ayant réduit la dette de 14,4 M$ au cours du trimestre, tout en affichant un ratio de la dette ajustée sur la valeur comptable brute* de 50 % au 30 septembre 2023. Les emprunts hypothécaires du FPI qui arriveront à échéance sont limités, se chiffrant à environ 25 M$ pour le restant de 2023 et à 27 M$ pour la totalité de 2024.

Nous concentrons toujours nos efforts sur la saine exécution de notre stratégie, ce qui passe par une répartition optimisée des capitaux, de manière à maximiser la valeur à long terme dans l'intérêt de toutes les parties prenantes », a conclu M. Lawlor.

*Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Résultats financiers

Tableau 1 - Points saillants financiers

(En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les montants par part et à moins d'indication contraire)	Période de trois mois  close le 30 septembre 2023	Période de trois mois close le 30 septembre 2022	Période de neuf mois close le   30 septembre 2023	Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
Données financières
Produits tirés des immeubles	24 052 $	24 086 $	74 275 $	72 140 $
Résultat d'exploitation net (REN)	14 054 $	14 808 $	43 044 $	43 158 $
REN des immeubles comparables^1)	11 893 $	12 041 $	35 612 $	35 371 $
Résultat net et résultat global	11 265 $	19 547 $	26 055 $	78 038 $
Résultat net et résultat global par part, de base^2)	0,1861 $	0,3234 $	0,4308 $	1,2910$
Résultat net et résultat global par part, dilué^2)	0,1836 $	0,3172 $	0,4243 $	1,2679 $
Total de l'actif	1 047 114 $	1 040 368 $	1 047 114 $	1 040 368 $
Total du passif	552 267 $	552 561 $	552 267 $	552 561 $
Dette (courante et non courante)	474 492 $	489 849 $	474 492 $	489 849 $
Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	50,0 %	49,8 %	50,0 %	49,8 %
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,4x	2,7x	2,5x	2,8x
Ratio de couverture du service de la dette^1)	1,5x	1,6x	1,5x	1,6x
Ratio dette/BAIIA ajusté annualisé^1)	9,8x	9,5x	9,8x	9,8x
Taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires	3,76 %	3,69 %	3,76 %	3,69 %
Flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation, montant net	11 036 $	10 975 $	22 237 $	19 904 $
Fonds provenant des activités d'exploitation^1)	6 531 $	6 845 $	18 749 $	22 790 $
Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part^1) 2)	0,1079 $	0,1132 $	0,3100 $	0,3770 $
Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,1064 $	0,1111 $	0,3053 $	0,3703 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés^1)	7 030 $	7 931 $	21 834 $	23 606 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part^1) 2)	0,1161 $	0,1312 $	0,3610 $	0,3905 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part^1) 2)	0,1146 $	0,1287 $	0,3556 $	0,3835 $
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base^1)	96,9 %	85,7 %	93,5 %	86,4 %
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués^1)	98,2 %	87,4 %	94,9 %	88,0 %

^1)

Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

^2)

Le total des parts de base est composé de parts de fiducie du FPI et de parts de catégorie B (au sens attribué à ces termes dans les présentes). Le total des parts diluées comprend également les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI.

Au 30 septembre 2023, le FPI détenait 126 immeubles de placement (dont une participation de 50 % dans 42 immeubles de placement), contre 132 immeubles de placement (dont une participation de 50 % dans 42 immeubles de placement) au 30 septembre 2022. L'actif total s'établissait à 1,05 G$ au 30 septembre 2023, comparativement à 1,04 G$ au 30 septembre 2022, une progression de 10,0 M$ ou 1,0 %.

Période de trois mois close le 30 septembre 2023

• Les produits tirés des immeubles, qui se sont chiffrés à 24,1 M$, sont demeurés relativement stables par rapport à la même période de l'exercice précédent, essentiellement en raison de la diminution du nombre d'immeubles, du changement connexe dans les pourcentages de participation de 42 immeubles acquis et vendus en août 2022 et de la vente de neuf immeubles en septembre 2022, contrebalancés par une hausse des loyers contractuels et l'augmentation des loyers lors du renouvellement des baux.
• Le REN s'est chiffré à 14,1 M$, contre 14,8 M$ pour la même période de 2022, une baisse de 5,1 % imputable pour l'essentiel à la diminution nette du nombre d'immeubles détenus et aux changements connexes dans les pourcentages de participation au cours des douze derniers mois.
• Le REN des immeubles comparables* s'est fixé à 11,9 M$, un recul de 0,1 M$ ou 1,2 % par rapport à la même période de l'exercice précédent, ce qui s'explique surtout par l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel de 102 000 pieds carrés situé à Montréal, qui a été entièrement loué le 1^er octobre 2023, et par l'inoccupation transitoire d'une superficie de 90 400 pieds carrés dans le secteur des immeubles industriels, contrebalancées par des hausses contractuelles et par une augmentation des loyers dans toutes les catégories. Compte non tenu de l'inoccupation temporaire de l'immeuble de 102 000 pieds carrés, le REN des immeubles comparables* global s'est accru de 0,2 M$ ou 1,7 % pour la période de trois mois close le 30 septembre 2023.
• Les flux de trésorerie nets provenant des activités d'exploitation, qui se sont élevés à 11,0 M$, sont demeurés relativement stables comparativement au troisième trimestre de 2022, en raison essentiellement du moment où sont survenus les encaissements et le règlement des montants à payer.
• Les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés* ont totalisé 7,0 M$, contre 7,9 M$ pour la même période l'an dernier, un recul de 11,3 % imputable en majeure partie par l'inoccupation temporaire mentionnée plus haut, par la baisse du nombre d'immeubles détenus et le changement connexe dans les pourcentages de participation, par une hausse des taux d'intérêt variables sur la facilité de crédit et par une augmentation des taux d'intérêt moyens pondérés des emprunts hypothécaires, contrebalancés par la hausse des loyers contractuels et par l'augmentation des loyers lors du renouvellement des baux.
• Le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* s'est fixé à 96,9 %, contre 85,7 % pour la même période de l'exercice précédent, ce qui s'explique surtout par la variation des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés expliquée précédemment.

Période de neuf mois close le 30 septembre 2023

• Les produits tirés des immeubles se sont chiffrés à 74,3 M$, une hausse de 2,1 M$ ou 3,0 %, contre 72,1 M$ pour la même période l'an dernier, du fait principalement de la diminution du nombre d'immeubles, du changement connexe dans les pourcentages de participation de 42 immeubles acquis et vendus en août 2022 et de la vente de neuf immeubles en septembre 2022, contrebalancés par une hausse des loyers contractuels et par l'augmentation des loyers lors du renouvellement des baux.
• Le REN* est demeuré relativement stable, se chiffrant à 43,0 M$, contre 43,2 M$ à la même période de 2022, une baisse attribuable surtout à la diminution nette du nombre d'immeubles détenus et au changement connexe dans les pourcentages de participation au cours des douze derniers mois.
• Le REN des immeubles comparables* a atteint 35,6 M$, un bond de 0,2 M$ ou 0,7 % par rapport à la même période de l'exercice précédent, lequel s'explique par les mêmes facteurs que ceux évoqués pour le REN des immeubles comparables* de la période de trois mois. Compte non tenu de l'inoccupation temporaire de l'immeuble de 102 000 pieds carrés, le REN des immeubles comparables* global pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2023 a progressé de 1,0 M$ ou 2,8 %.
• Les flux de trésorerie nets provenant des activités d'exploitation se sont établis à 22,2 M$, contre 19,9 M$ pour les neuf premiers mois de 2022, une hausse de 11,7 % qui s'explique pour l'essentiel par le moment où sont survenus les encaissements et le règlement des sommes à payer.
• Les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés* ont totalisé 21,8 M$, contre 23,6 M$ pour la même période l'an dernier, un recul de 7,5 % imputable en majeure partie par l'inoccupation temporaire mentionnée plus haut, par la baisse du nombre d'immeubles détenus et le changement connexe dans les pourcentages de participation, par une hausse des taux d'intérêt variables sur la facilité de crédit et par une augmentation des taux d'intérêt moyens pondérés des emprunts hypothécaires, contrebalancés par la hausse des loyers contractuels et par l'augmentation des loyers lors du renouvellement des baux.
• Le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* s'est fixé à 93,5 %, contre 86,4 % pour la même période de l'exercice précédent, ce qui s'explique surtout par la variation des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés expliquée précédemment.

Tableau 2 - Rapprochement du résultat d'exploitation net avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois  close le 30 septembre 2023		Période de trois mois close le 30 septembre 2022		Période de neuf mois close le  30 septembre 2023		Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
Revenus tirés des immeubles	24 052	$	24 086	$	74 275	$	72 140	$
Charge d'exploitation des immeubles	9 998		9 278		31 231		28 982
Résultat d'exploitation net	14 054		14 808		43 044		43 158
Frais généraux et administratifs	1 210		1 274		6 006		3 800
Charge liée au régime incitatif à long terme	(409)		(75)		567		(351)
Amortissement des immobilisations corporelles	108		103		321		291
Amortissement des immobilisations incorporelles	62		93		248		279
Charges d'intérêts et coûts de financement	5 980		5 843		16 584		15 359
Distributions - Parts de catégorie B	152		159		466		477
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	(1 310)		(650)		(2 302)		(1 511)
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	(1 567)		(11 573)		(2 968)		(52 707)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	(1 148)		-		(1 127)		-
Autres produits	(852)		(382)		(2 435)		(1 521)
Autres charges	485		195		1 304		730
Coûts de règlement de dette	73		274		126		274
Coûts de transaction	5		-		199		-
Résultat net et résultat global	11 265	$	19 547	$	26 055	$	78 038	$

Pour la période de trois mois close le 30 septembre 2023, le résultat net et le résultat global se sont élevés à 11,3 M$, contre 19,5 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent. L'écart de 8,3 M$ s'explique surtout par l'ajustement hors trésorerie de 10 M$ de la juste valeur marchande d'immeubles de placement.

Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2023, le résultat net et le résultat global se sont élevés à 26,1 M$, contre 78,0 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent. L'écart de 52,0 M$ s'explique pour l'essentiel par l'ajustement hors trésorerie de 49,7 M$ de la juste valeur marchande d'immeubles de placement.

Gérer notre bilan

Au 30 septembre 2023, le FPI PRO disposait de 46,0 M$ sur sa facilité de crédit, en plus de 11,4 M$ en trésorerie.

Alors que des emprunts hypothécaires d'une valeur d'environ 25,0 M$ et 27 M$ viendront à échéance d'ici la fin de l'exercice 2023 et au cours de l'exercice 2024, respectivement, le FPI PRO bénéficie toujours d'un bon échelonnement de son endettement, comme en témoigne le nombre restreint d'emprunts importants venant à échéance d'ici 2026 En outre, une tranche de seulement 2,7 % du total de la dette est assortie d'un taux variable.

Le taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires s'établissait à 3,76 % au 30 septembre 2023, contre 3,69 % à pareille date l'an dernier.

Au 30 septembre 2023, le total de la dette (courante et non courante) s'élevait à 474,5 M$ et le ratio dette ajustée/valeur comptable brute* se fixait à 50,0 %.

Conjoncture d'exploitation maintenue

Au 30 septembre 2023, le portefeuille du FPI PRO comptait en tout 126 immeubles d'une SLB totalisant 6,4 millions de pieds carrés et pour lesquels la durée moyenne pondérée des baux s'établissait à 4,0 ans. Les baux venant à échéance en 2023 ont été renouvelés selon un écart positif moyen de 43,9 % dans une proportion de 88,8 %, et la SLB venant à échéance en 2024 a été renouvelée selon un écart moyen de 29,7 % dans une proportion de 17,9 %.

Le taux d'occupation est demeuré robuste, se fixant à 98,2 % au 30 septembre 2023, en hausse par rapport au taux d'occupation de 97,9 % enregistré un an plus tôt. Comme nous l'avons annoncé, un immeuble industriel de 102 000 pieds carrés situé à Montréal, au Québec, a été temporairement inoccupé au deuxième trimestre de 2023, mais il a été entièrement loué le 1^er octobre 2023, selon un écart positif moyen de 55 % en vertu de baux à long terme prévoyant des hausses de loyer annuelles.

Le secteur des immeubles industriels représentait, au 30 septembre 2023, 81,3 % de la SLB et 71,7 % du loyer de base.

Transactions du portefeuille

Le 31 août 2023, le FPI PRO a vendu deux immeubles de bureaux non essentiels totalisant environ 60 000 pieds carrés, pour un produit brut de 9,1 M$, compte non tenu des frais de clôture. Le produit de la vente a servi en partie à rembourser des emprunts hypothécaires connexes d'environ 5,7 M$. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux du FPI, notamment le remboursement de sa facilité de crédit pour un montant d'environ 1,0 M$.

Le 28 septembre 2023, le FPI PRO a vendu un immeuble de commerces de détail non essentiel de 3 000 pieds carrés pour un produit brut d'environ 2,2 M$, compte non tenu des frais de clôture. Le produit de la vente a servi en partie à rembourser un emprunt hypothécaire connexe d'environ 1,5 M$. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux du FPI.

Après la clôture du trimestre, le 20 octobre 2023, le FPI PRO a conclu un contrat exécutoire avec un tiers acheteur pour la vente d'un immeuble de commerces de détail non essentiel totalisant environ 45 000 pieds carrés, pour un produit brut de 8,7 M$, compte non tenu des frais de clôture. L'acheteur prendra en charge un emprunt hypothécaire de 4,4 M$ relativement à l'immeuble, lequel doit arriver à échéance en septembre 2027, et le reste du produit servira à répondre aux besoins généraux. La clôture de la vente est prévue pour le quatrième trimestre de 2023 et est assujettie aux conditions d'usage.

Après la clôture du trimestre, le 31 octobre 2023, le FPI PRO a conclu un contrat exécutoire avec un tiers acheteur pour la vente d'un immeuble de commerces de détail non essentiel totalisant environ 4 500 pieds carrés, pour un produit brut d'approximativement 2,2 M$, compte non tenu des frais de clôture. Le produit de la vente (déduction faite du prêt hypothécaire de 0,5 M$ accordé par le vendeur) servira à financer les besoins généraux du FPI. La clôture de la vente est prévue pour le quatrième trimestre de 2023 et est assujettie aux conditions d'usage.

Distributions

Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ la part de fiducie du FPI ont été déclarées mensuellement au cours de la période de trois mois close le 30 septembre 2023, soit 0,45 $ la part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), une filiale du FPI.

Le 20 octobre 2023, le FPI PRO a annoncé une distribution au comptant de 0,0375 $ la part de fiducie pour le mois d'octobre 2023. Cette distribution sera versée le 15 novembre 2023 aux porteurs de parts inscrits en date du 31 octobre 2023.

Stratégie

Tout en axant ses efforts sur le secteur des immeubles de grande qualité destinés à l'industrie légère au Canada, le FPI PRO applique sa stratégie visant à créer de la valeur en augmentant son portefeuille par voie interne et par des acquisitions réfléchies, tout en optimisant son bilan et sa répartition des capitaux. Guidé par cette stratégie, le FPI PRO maintient le cap sur l'atteinte de ses objectifs à moyen terme, soit de détenir 2,0 G$ en actifs, de tirer 90 % de ses loyers de base d'immeubles industriels et d'amener son ratio dette/valeur comptable brute* à 45 %, le tout dans un horizon de trois à cinq ans. Ces objectifs à moyen terme reposent sur les stratégies et le plan d'affaires actuels du FPI et ne constituent pas une prévision de ses résultats futurs. Se reporter à cet égard à la rubrique « Énoncés prospectifs ».

Renseignements sur la conférence téléphonique et la webémission à l'intention des investisseurs

Le 9 novembre 2023 à 9 h, HE, le FPI PRO tiendra une conférence téléphonique pour discuter de ses résultats du troisième trimestre de 2023. Il y aura aussi une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour assister à la conférence téléphonique, composez le 888-664-6383 ou le 416-764-8650. Il sera possible de réécouter la conférence jusqu'au 16 novembre 2023, en composant le 888 390-0541 ou le 416 764-8677, puis en entrant le code d'accès 637054#.

La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site du FPI PRO au www.proreit.com ou à l'adresse https://app.webinar.net/AjraQXaeOy7.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO (TSX : PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie sous le régime des lois de la province d'Ontario. Créé en 2013, le FPI détient un portefeuille d'immeubles commerciaux de grande qualité situés au Canada, qui se concentre principalement dans le segment des immeubles industriels au sein de marchés secondaires prospères.

Pour en savoir plus sur le FPI PRO, consultez son site Web à l'adresse https://proreit.com.

Mesures non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés du FPI sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standards Board. Outre les mesures conformes aux IFRS utilisées dans les présentes, la pratique dans le secteur consiste à évaluer la performance des entités de placement immobilier en tenant compte notamment de certaines mesures et de certains ratios non conformes aux IFRS, ainsi que d'autres mesures financières déterminées (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »). Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS.

Dans le présent communiqué, le FPI PRO fournit et explique, à titre de complément aux résultats présentés selon les IFRS, i) certaines des mesures financières non conformes aux IFRS, notamment la dette ajustée; le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté (le « BAIIA ajusté »); les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés; le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté annualisé (le « BAIIA ajusté annualisé »);; les liquidités disponibles; les fonds provenant des activités d'exploitation; la valeur comptable brute; le résultat d'exploitation net des immeubles comparables; et ii) certains ratios non conformes aux IFRS, notamment : le ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé; la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute; le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base; le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués; les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part; les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part; les fonds provenant des activités d'exploitation de base par part; les fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part; le ratio de couverture du service de la dette; et le ratio de couverture des intérêts. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies par les IFRS et n'ont pas de sens normalisé aux termes de celles-ci. La méthode employée par le FPI pour calculer ces mesures non conformes aux IFRS pourrait différer de celle utilisée par d'autres émetteurs, et ces mesures pourraient ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres fiducies de placement ou émetteurs. La direction du FPI a présenté ces mesures et ces ratios non conformes aux IFRS, puisqu'elle estime qu'elles sont représentatives du rendement d'exploitation et de la performance financière du FPI. Pour obtenir des renseignements sur les mesures financières les plus proches présentées dans les états financiers de référence du FPI et sur la composition des mesures non conformes aux IFRS, ou pour connaître la façon dont le FPI utilise ces mesures et les raisons pour lesquelles elles fournissent de l'information utile aux investisseurs, on se reportera à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI pour les périodes de trois et neuf mois closes le 30 septembre 2023 daté du 8 novembre 2023. On trouvera ces documents en consultant le profil du FPI PRO sur le site Web de SEDAR+, à l'adresse www.sedarplus.ca, lequel est intégré par renvoi dans le présent communiqué. Le rapprochement de chaque mesure non conforme aux IFRS est présenté ci-après, dans les cas où il y a lieu de le fournir. Les mesures non conformes aux IFRS ne sauraient être considérées comme des substituts du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, du total des actifs, du total des capitaux propres ou d'autres mesures comparables conformes aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI.

Tableau 3 - Rapprochement du REN des immeubles comparables avec le REN (tels qu'ils sont présentés dans les états financiers consolidés)

(En milliers de dollars canadiens)	Période de  trois mois  close le 30 septembre 2023		Période de trois mois close le 30 septembre 2022		Période de neuf mois close le  30 septembre 2023		Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
Produits tirés des immeubles	24 052	$	24 086	$	74 275	$	72 140	$
Charges d'exploitation des immeubles	9 998		9 278		31 231		28 982
REN (résultat d'exploitation net), tel qu'il est présenté dans les états financiers	14 054		14 808		43 044		43 158
Ajustement des loyers sur une base linéaire	226		(21)		(352)		(244)
REN après ajustement des loyers sur une base linéaire^1)	14 280		14 787		42 692		42 914
Provenance du REN^1) :
Acquisitions	(2 103)		(1 936)		(6 250)		(5 269)
Cessions	(284)		(810)		(830)		(2 274)
REN des immeubles comparables^1)	11 893	$	12 041	$	35 612	$	35 371	$
Nombre d'immeubles comparables	102^2)		102^2)		102^2)		102^2)

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
^2)	Comprend 21 immeubles détenus à 50 % au 30 septembre 2023 (détenus à 50 % au 30 septembre 2022, mais détenus à 100 % avant le 4 août 2022). La période comparative a été mise à jour pour tenir compte de la participation de 50 %.

Tableau 4 - REN des immeubles comparables et REN des immeubles comparables par catégorie d'actifs, ajustés pour en exclure le REN lié à l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel

	Période de 3 mois close le						Période de 9 mois close le
(En milliers de dollars canadiens)	Nombre d'immeubles comparables	30 septembre 2023		30 septembre 2022			Nombre d'immeubles comparables	30 septembre 2023		30 septembre 2022
REN des immeubles comparables^1)	102	11 893	$	12 041	$		102	35 612	$	35 371	$
REN lié à l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel	(1)	65		(286)			(1)	(15)		(728)
REN des immeubles comparables (ajusté pour tenir compte de    l'inoccupation temporaire d'un immeuble)^1)	101	11 958	$	11 755	$		101	35 597	$	34 643	$
Immeubles industriels (abstraction faite d'un immeuble    temporairement inoccupé)^2)	64	8 155	$	7 984	$		64	24 339	$	23 607	$
Immeubles de commerces de détail	32	2 791		2 814			32	8 302		8 206
Immeubles de bureaux	5	1 012		957			5	2 956		2 830
REN des immeubles comparables (ajusté pour tenir compte de    l'inoccupation temporaire d'un immeuble)^1)	101	11 958	$	11 755	$		101	35 597	$	34 643	$

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
^2)	Comprend 21 immeubles détenus à 50 % au 30 septembre 2023 (détenus à 50 % au 30 septembre 2022, mais détenus à 100 % avant le 4 août 2022). La période comparative a été mise à jour pour tenir compte de la participation de 50 % au cours de la période.

Tableau 5 - Calcul des liquidités disponibles

(En milliers de dollars canadiens)	30 septembre 2023		31 décembre 2022		30 septembre 2022
Trésorerie, telle qu'elle figure dans les états financiers intermédiaires consolidés résumés	11 403	$	7 531	$	6 148 $	$
Tranche non prélevée de la facilité de crédit renouvelable	46 000		23 000		22 500
Liquidités disponibles^1)	57 403	$	30 531 $	$	28 648 $	$

¹⁾  Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 6 - Rapprochement des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés et des fonds provenant des activités d'exploitation avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les montants par part et à moins d'indication contraire)	Période de trois mois  close le 30 septembre 2023		Période de trois mois close le 30 septembre 2022		Période de neuf mois close le  30 septembre 2023		Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
Résultat net et résultat global de la période	11 265	$	19 547	$	26 055	$	78 038	$
Ajouter :
Régime incitatif à long terme	(923)		(731)		(1 623)		(1 786)
Distributions - Parts de catégorie B	152		159		466		477
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	(1 567)		(11 573)		(2 968)		(52 707)
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	(1 310)		(650)		(2 302)		(1 511)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	(1 148)		-		(1 127)		-
Amortissement des immobilisations incorporelles	62		93		248		279
Fonds provenant des activités d'exploitation^1)	6 531	$	6 845	$	18 749	$	22 790	$
Déduire :
Ajustement des loyers sur une base linéaire	226	$	(21)	$	(352)	$	(244)	$
Investissements de maintien	(126)		(282)		(485)		(793)
Frais de location normalisés	(665)		(387)		(1 763)		(1 225)
Ajouter :
Régime incitatif à long terme	514		656		2 190		1 435
Amortissement des coûts de financement	367		846		806		1 369
Charge de désactualisation - Débentures convertibles	105		-		124		-
Coûts de règlement de la dette	73		274		126		274
Coûts de transaction	5		-		199		-
Coûts liés au plan de succession du chef de la direction	-		-		2 240		-
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés^1)	7 030	$	7 931	$	21 834 $	$	23 606 $	$
Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part^1) 2)	0,1079	$	0,1132	$	0,3100 $	$	0,3770 $	$
Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,1064	$	0,1111	$	0,3053 $	$	0,3703 $	$
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part^1) 2)	0,1161	$	0,1312	$	0,3610 $	$	0,3905 $	$
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part^1) 2)	0,1146	$	0,1287 $	$	0,3556 $	$	0,3835 $	$
Distributions déclarées par part et par part de catégorie B	0,1125	$	0,1125 $	$	0,3375 $	$	0,3375 $	$
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base^1)	96,9	%	85,7 %	%	93,5 %	%	86,4 %	%
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués^1)	98,2 %	%	87,4 %	%	94,9 %	%	88,0 %	%
Nombre de parts moyen pondéré de base^2) 3)	60 534 125		60 447 230		60 479 465		60 447 230
Nombre de parts moyen pondéré dilué^2) 3)	61 366 430		61 625 646		61 408 491		61 549 406

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
^2)	Les fonds provenant des activités d'exploitation et les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés par part sont obtenus en les divisant par le nombre moyen pondéré total de parts de base ou diluées, selon le cas, auquel on ajoute le nombre moyen pondéré de parts de catégorie B en circulation au cours de la période.
^3)	Le total des parts de base est composé de parts et de parts de catégorie B. Le total des parts diluées comprend également les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI.

Tableau 7 - Rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois  close le 30 septembre 2023		Période de trois mois close le 30 septembre 2022		Période de neuf mois close le  30 septembre 2023		Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
Résultat net et résultat global	11 265	$	19 547	$	26 055	$	78 038	$
Charges d'intérêts et coûts de financement	5 980		5 843		16 584		15 359
Amortissement des immobilisations corporelles	108		103		321		291
Amortissement des immobilisations incorporelles	62		93		248		279
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	(1 310)		(650)		(2 302)		(1 511)
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	(1 567)		(11 573)		(2 968)		(52 707)
Ajustement de la juste valeur - Instrument financier dérivé	(1 148)		-		(1 127)		-
Distributions - Parts de catégorie B	152		159		466		477
Loyers comptabilisés selon la méthode linéaire	226		(21)		(352)		(244)
Charge liée au régime incitatif à long terme	(409)		(75)		567		(351)
Coûts liés au plan de succession du chef de la direction	-		-		2 240		-
Coûts de transaction	73		-		126		-
Coûts de règlement de la dette	5		274		199		274
BAIIA ajusté^1)	13 437	$	13 700	$	40 057	$	39 905	$
BAIIA ajustée annualisé^1)	53 748	$	54 800	$	53 409	$	53 207	$

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 8 - Calcul du ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois  close le 30 septembre 2023		Période de trois mois close le 30 septembre 2022		Période de neuf mois close le  30 septembre 2023		Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
Dette ajustée^1)	525 508	$	519 725	$	525 508 $		519 725	$
BAIIA ajusté^1)	13 437	$	13 700	$	40 057 $		39 905	$
BAIIA ajusté annualisé^1)	53 748	$	54 800	$	53 409 $		53 207	$
Ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé^1)	9,8x		9,5x		9,8x		9,8x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 9 - Calcul du ratio de couverture des intérêts

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois  close le 30 septembre 2023		Période de trois mois close le 30 septembre 2022		Période de neuf mois close le  30 septembre 2023		Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
BAIIA ajusté^1)	13 437	$	13 700	$	40 057	$	39 905	$
Charge d'intérêts	5 612	$	5 020	$	15 926	$	14 006	$
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,4x		2,7x		2,5x		2,8x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 10 - Calcul du ratio de couverture du service de la dette

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois  close le 30 septembre 2023		Période de trois mois close le 30 septembre 2022		Période de neuf mois close le  30 septembre 2023		Période de neuf mois close le 30 septembre 2022
BAIIA ajusté^1)	13 437	$	13 700	$	40 057	$	39 905	$
Charge d'intérêts	5 612		5 020		15 926		14 006
Remboursements de capital	3 317		3 352		9 924		10 507
Obligations au titre du service de la dette	8 929	$	8 372	$	25 850	$	24 513	$
Ratio de couverture du service de la dette^1)	1,5x		1,6x		1,5x		1,6x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 11 - Calcul de la dette ajustée

(En milliers de dollars canadiens)	30 septembre 2023		30 septembre 2022
Dette (tranche courante et tranche non courante)	474 492	$	489 849	$
Éléments de rapprochement :
Coûts de financement non amortis - dette	2 016		2 376
Dette, exclusion faite des coûts de financement non amortis	476 508	$	492 225	$
Facilité de crédit	13 763		27 294
Coûts de financement non amortis - facilité de crédit	237		206
Facilité de crédit, exclusion faite des coûts de financement non amortis	14 000	$	27 500	$
Débentures convertibles	30 008		-
Instrument financier dérivé	812		-
Coûts de financement non amortis - débentures convertibles	3 177		-
Charge de désactualisation - pour la période de 9 mois close les 30 septembre 2023 et 2022	(124)		-
Ajustement de la juste valeur - instrument financier dérivé pour la période de 9 mois close les 30 septembre 2023 et 2022	1 127		-
Débentures convertibles, valeur nominale	35 000	$	-	$
Dette ajustée^1)	525 508	$	519 725	$

¹⁾ Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 12 - Calcul de la valeur comptable brute et de la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute

(En milliers de dollars canadiens, sauf indication contraire)	30 septembre 2023		30 septembre 2022
Total de l'actif, y compris les immeubles de placement présentés à la juste valeur	1 047 114	$	1 040 368	$
Cumul des amortissements sur les immobilisations corporelles et incorporelles	3 619		2 838
Valeur comptable brute^1)	1 050 733		1 043 206
Dette ajustée^1)	525 508	$	519 725	$
Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	50,0	%	49,8	%

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris des énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans futurs du FPI. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté de FPI PRO, en conséquence desquels les résultats et événements réels pourraient différer considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur l'exécution par le FPI PRO de sa stratégie de croissance, sur son rendement financier et d'exploitation futur, de même que sur la vente prévue de deux immeubles de commerces de détail non stratégiques pour un produit total d'environ 10,9 M$ et le moment de la conclusion de cette vente. Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles voulant que i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) qu'aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers procureront au FPI PRO un accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt.

Les objectifs à moyen terme du FPI présentés à la rubrique « Stratégie » reposent sur les stratégies et le plan d'affaires actuels du FPI et ne constituent pas une prévision de ses résultats futurs. Ces objectifs sont établis d'après la croissance historique du FPI et certaines hypothèses, notamment, sans s'y limiter, i) la conjoncture du marché financier, ii) l'accès aux capitaux, iii) l'exposition aux fluctuations des taux d'intérêt, iv) l'offre d'immeubles industriels de haute qualité en vue d'acquisitions, v) les cessions d'immeubles de commerces de détail et d'immeubles de bureaux et vi) la capacité de financer des acquisitions de façon à apporter de la valeur.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont visés expressément par cette mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date de ce dernier. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective pour tenir compte, notamment, d'une nouvelle information ou de nouveaux événements, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » du rapport de gestion du FPI PRO pour les périodes de trois et neuf mois closes le 30 septembre 2023. On trouvera ces documents sous le profil du FPI PRO sur SEDAR+, à l'adresse www.sedarplus.ca.

SOURCE FPI PRO

Relations avec les investisseurs : Fonds de placement immobilier PRO, Gordon G. Lawlor, CPA, CA, Président et chef de la direction, 514-933-9552 ; Fonds de placement immobilier PRO, Alison J. Schafer, CPA, CA, Cheffe des finances et secrétaire, 514-933-9552