L'Australie toujours en ébullition, le Canada pas autant : analyse de fin
d'année et perspectives de la Banque Scotia en ce qui concerne le marché de
l'immobilier mondial

TORONTO, le 23 déc. /CNW/ - Les marchés des propriétés résidentielles mondiaux ont connu une reprise modeste mais inégale en 2010, stimulée par des taux d'intérêt très bas et une amélioration graduelle de la conjoncture économique, selon le plus récent rapport sur les tendances immobilières mondiales publié aujourd'hui par Études économiques Scotia.

Parmi les 12 pays développés étudiés, le prix moyen estimé des maisons ajusté en fonction de l'inflation a augmenté cette année dans six d'entre eux (Australie, Canada, France, Suède, Suisse et Royaume-Uni), est demeuré stable dans deux (Allemagne et États-Unis) et a chuté dans quatre (Irlande, Italie, Japon et Espagne). En 2009, dans huit de ces 12 marchés, les prix avaient affiché un recul.

« Le rebond a perdu de sa vigueur dans la dernière moitié de l'année, reflétant la perte d'élan générale dans la croissance mondiale, même si les rendements varient considérablement selon les régions », indique Adrienne Warren, économiste principale, Études économiques Scotia. « Même si les coûts d'emprunt demeurent attrayants, la fin des programmes d'encouragement à l'achat dans de nombreux marchés, la cadence relativement lente de la création d'emplois et les craintes de plus en plus fortes d'austérité financière dans les pays développés lourdement endettés minent la confiance des consommateurs. Ces facteurs sont susceptibles d'empêcher de nombreux acheteurs potentiels de passer à l'action en 2011. »

Le marché domiciliaire de l'Australie est clairement le meneur en 2010. La demande y est soutenue par un faible taux de chômage, tandis que l'offre serrée ajoute une pression à la hausse sur les prix des maisons. Néanmoins, des hausses de taux d'intérêt consécutives effectuées par la Reserve Bank of Australia (RBA), totalisant 175 points de base depuis octobre 2009, ainsi que la fin en janvier 2010 des subventions accordées aux propriétaires d'une première maison se sont succédées pour faire baisser de quelques degrés ce marché en ébullition. Au troisième trimestre de 2010, le prix moyen des maisons ajusté en fonction de l'inflation a grimpé de 9,4 % par rapport au troisième trimestre de 2009, comparativement à une hausse de 15,9 % en glissement annuel pour le premier trimestre.

« Nous prévoyons un autre ralentissement dans les ventes et l'appréciation des prix en 2011 », ajoute Mme Warren. « Tandis que les liens commerciaux étroits entre l'Australie et l'Asie ainsi que la richesse des ressources naturelles continueront de favoriser une bonne cadence de l'activité intérieure, la hausse des taux d'intérêt rendra l'accessibilité encore plus difficile qu'elle ne l'est maintenant. La RBA a récemment pris une pause, mais nous prévoyons qu'elle adoptera des mesures de resserrement graduelles en 2011, les taux à court terme devant augmenter de 75 points de base additionnels avant la fin de l'année. »

Pendant ce temps, le marché canadien affichait l'un des meilleurs rendements parmi les pays développés en 2010, mais faisait également partie des plus volatils. Un hiver et un printemps exceptionnellement actifs, stimulés par une demande accumulée, les attentes d'une hausse des taux d'intérêt qui ne s'est que partiellement matérialisée, la transition imminente à une taxe de vente harmonisée (TVH) en Ontario et en Colombie-Britannique et les modifications en cours des critères d'admissibilité au crédit ont ouvert la voie à un été exceptionnellement calme. En automne, les ventes sont revenues à un niveau plus normal et durable.

« Nous ne sommes ni optimistes outre mesure ni pessimistes en ce qui concerne 2011 », affirme Mme Warren. « D'un côté, nous prévoyons que les taux d'intérêt demeureront à des taux historiquement bas, la Banque du Canada ayant reporté toute hausse additionnelle à la fin de 2011 en raison des perspectives économiques mondiales incertaines et de la faiblesse de l'inflation; nous prévoyons de plus que les coûts d'emprunt à long terme grimperont modestement. Il s'agit d'un facteur incitatif très puissant pour les acheteurs de première maison et ceux passant à une catégorie supérieure, facteur qui devrait maintenir les ventes à un niveau décent. »

Cependant, la demande sera probablement modérée par un ralentissement de l'emploi et de la croissance des revenus lorsque les mesures d'austérité du gouvernement entreront en vigueur. Au cours de l'année qui vient de s'écouler, l'embauche dans le secteur public a représenté le tiers des nouveaux emplois créés au Canada, situation qui ne se répétera probablement pas l'an prochain.

« Dans l'ensemble, nous prévoyons une année plutôt faible pour le secteur domiciliaire, les volumes des ventes devant grimper légèrement et les prix ajustés en fonction de l'inflation devant demeurer stables », souligne Mme Warren. « Il est probable que le risque soit plus élevé en 2012 lorsque les hausses importantes des taux d'intérêt, combinées à des prix atteignant des sommets, restreindront considérablement l'accessibilité à la propriété. »

Ailleurs en Asie-Pacifique, la dépression que connaît depuis deux décennies le marché immobilier au Japon se poursuit; au troisième trimestre, le prix moyen (terrain seulement) a chuté de 2,8 % en glissement annuel. Malgré la remontée de la confiance des consommateurs et les dépenses importantes observées l'an dernier, la demande et les prix sur le marché immobilier sont limités par d'importantes forces déflationnistes et le déclin de la population. Selon le rapport, étant donné que l'économie du Japon devrait connaître un ralentissement l'an prochain en raison d'une baisse de l'exportation et d'une réduction de l'aide fiscale, les perspectives d'une reprise durable des prix de l'immobilier sont faibles.

En Europe, les conditions sont inégales : l'activité du secteur immobilier dans les principaux pays se porte généralement mieux que dans les pays de la périphérie. Au Royaume-Uni, le marché de l'immobilier a affiché une forte reprise au début de l'année, bien qu'il ait cédé la place à des conditions modératrices jusqu'à l'automne. Le prix moyen des maisons ajusté en fonction de l'inflation a grimpé de 4,4 % au troisième trimestre par rapport au trimestre correspondant de l'année précédente, alors qu'il avait connu une hausse de 6,8 % en glissement annuel pour le trimestre précédent; de plus, les données mensuelles laissent entrevoir un autre ralentissement pour octobre.

La dépression qu'a connue pendant dix ans le marché domiciliaire de l'Allemagne s'est finalement terminée. Bien que les données officielles sur les prix des maisons ne soient disponibles qu'après un délai considérable, les estimations d'études privées laissent croire qu'il y aurait eu un certain raffermissement au cours des derniers trimestres, car la forte croissance stimulée par l'exportation a favorisé l'emploi et la confiance des consommateurs.

« Malgré la poursuite prévue d'une saine croissance économique, les tendances démographiques ne soutiennent pas la demande sur le marché domiciliaire », ajoute Mme Warren. « À l'instar de celle du Japon, non seulement la population de l'Allemagne vieillit-elle, mais elle rétrécit également. Pendant ce temps, son taux de propriétaires occupants, à environ 45 %, est parmi les plus bas des pays à revenus élevés. »

En France, la reprise du marché domiciliaire a poursuivi sa lancée pendant le troisième trimestre, le prix moyen ayant grimpé de 6,8 % en glissement annuel. En Suisse, les prix réels progressent selon une fourchette relativement stable de 4 % à 6 %. Les hausses des taux d'intérêt par Riksbank en Suède, totalisant 100 points de base depuis le milieu de l'année, et les nouveaux plafonds sur les prêts hypothécaires n'ont fait que ralentir le boom immobilier de ce pays, le prix moyen ayant encore grimpé de 5,6 % en glissement annuel pour la période de juillet à septembre.

Par contre, dans de nombreux pays européens plus touchés, les prix des maisons poursuivent leur tendance à la baisse. En Espagne, le prix moyen ajusté en fonction de l'inflation au troisième trimestre était de 5,2 % inférieur à celui d'il y a un an, alors que l'Irlande affiche encore des déclins supérieurs à 10 %. La faiblesse de la demande intérieure, l'excédant de l'offre et un taux de chômage élevé laissent supposer que la chute des prix se poursuivra pendant la prochaine année. Les prix moyens continuent également de chuter en Italie.

Aux États-Unis, les prix des maisons se sont stabilisés en 2010. Le prix moyen des maisons ajusté en fonction de l'inflation a légèrement reculé de 0,4 % en glissement annuel au troisième trimestre et demeure stable en cumul annuel. Bien que ce semblant de normalité soit encourageant après la correction cumulative de près de 30 % qu'ont connue les prix pendant les quatre dernières années, la fin du crédit fiscal accordé aux acheteurs de maison à la fin avril et la faiblesse du marché de l'emploi ont maintenu les ventes générales à des niveaux relativement bas pendant l'automne.

Études économiques Scotia propose à sa clientèle une analyse approfondie des facteurs qui façonnent les perspectives du Canada et de l'économie mondiale, notamment l'évolution macroéconomique, les tendances des marchés de change et des capitaux, le rendement des produits de base et de l'industrie ainsi que les enjeux relatifs aux politiques monétaires, fiscales et gouvernementales.

Renseignements:

Adrienne Warren, Études économiques Scotia, 416-866-4315,
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Patty Stathokostas, Relations avec les médias, 416-866-3625,
[email protected]m