LE FPI PRO ANNONCE SES RÉSULTATS DU QUATRIÈME TRIMESTRE ET DE L'EXERCICE DE 2023

MONTRÉAL, le 20 mars 2024 /CNW/ - Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX : PRV.UN) a communiqué aujourd'hui ses résultats financiers et ses résultats d'exploitation pour le trimestre (le « quatrième trimestre » ou « T4 ») et l'exercice (l'« exercice 2023 ») clos le 31 décembre 2023.

Points saillants du quatrième trimestre et de l'exercice 2023

• Revenus tirés des immeubles en hausse de 2,2 % au T4 d'un exercice à l'autre et de 2,8 % à l'exercice 2023 par rapport à l'exercice précédent (l'« exercice 2022 »)
• Résultat d'exploitation net (REN) en progression de 2,2 % au T4 d'un exercice à l'autre et de 0,4 % en 2023 par rapport à l'exercice 2022
• REN des immeubles comparables* en hausse de 7,5 % au T4 d'un exercice à l'autre et de 1,7 % en 2023 par rapport à l'exercice 2022
• Vente de sept immeubles non stratégiques à l'exercice 2023, pour un produit brut de 26,6 M$, et de trois immeubles non essentiels après la clôture de l'exercice pour un produit brut de 26,1 M$
• Renouvellement de 93,0 % de la superficie locative brute (« SLB ») de 2023 à un écart de loyer moyen de 45,6 % et de 43,7 % de la SLB arrivant à échéance en 2024 à un écart moyen de 32,8 %
• Taux d'occupation de 98,3 % au 31 décembre 2023 (compte tenu de la superficie engagée et compte non tenu d'un immeuble industriel en réaménagement)
• Total de la dette (tranche courante et tranche non courante) de 515,2 M$ relativement stable au 31 décembre 2023 comparativement à celui de 514,3 M$ enregistré à pareille date l'an dernier
• Ratio du total de la dette sur le total de l'actif net de 49,8 % au 31 décembre 2023, contre 49,6 % à la même date l'an dernier
• Ratio dette ajustée/valeur comptable brute* de 50,2 % au 31 décembre 2023, comparativement à 49,7 % à la même date l'an dernier
• Montant disponible de 43,0 M$ sur la facilité de crédit et trésorerie de 13,2 M$ au 31 décembre 2023

« Au cours de l'exercice 2023, dans un contexte d'incertitude macroéconomique et de taux d'intérêt élevés, nous avons poursuivi notre stratégie visant à réduire notre participation dans des actifs moins attrayants et d'investir les capitaux ainsi libérés pour étoffer nos placements dans le secteur des immeubles industriels, sans négliger la gestion de notre bilan. Résolus à atteindre les objectifs que nous nous sommes fixés, nous avons clôturé l'année en force, satisfaits de notre rendement d'exploitation, a déclaré Gordon G. Lawlor, président et chef de la direction du FPI PRO.

En 2023, la vente de sept immeubles non stratégiques nous a permis de dégager un produit brut dépassant 26,6 M$. À la fin de l'exercice, nous exploitions 123 immeubles, desquels 82 % de la SLB est dans le secteur industriel. Après la clôture de l'exercice, nous avons conclu la vente de trois immeubles non essentiels pour un produit brut de 26,1 M$.

Grâce à la robustesse des taux locatifs et du taux d'occupation, nous continuons d'afficher une croissance au chapitre des produits bruts. Nous sommes particulièrement ravis du bond substantiel de 7,5 % au titre du REN des immeubles comparables* au quatrième trimestre de 2023 par rapport au même trimestre l'an dernier, qui atteste de notre capacité à générer une croissance interne et de la valeur notable de notre portefeuille. Au chapitre du bilan, le ratio dette ajustée/valeur comptable brute* demeurait stable à 50,2 % au 31 décembre 2023, et nous continuons de profiter du nombre limité d'emprunts hypothécaires importants venant à échéance d'ici 2026, sans compter qu'environ 3 % seulement du total de la dette portent intérêt à taux variable.

Je suis fier de la solidité de notre portefeuille, de la fidélité de nos locataires et de l'équipe extraordinaire que nous avons formée au cours des dix dernières années. Ces fondations solides nous placent en bonne posture pour poursuivre notre stratégie de croissance sur les marchés secondaires prospères du secteur industriel, et nous anticipons une stabilisation du marché et une réduction des taux d'intérêt dans un avenir proche. Comme toujours, nous gérons notre bilan de façon rigoureuse et faisons preuve de discipline dans la répartition de notre capital afin de créer une valeur durable pour nos parties prenantes », a conclu M. Lawlor.

*Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Résultats financiers

Tableau 1 - Points saillants financiers

(En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les montants par part et à moins d'indication contraire)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
Données financières
Produits tirés des immeubles	25 618 $	25 070 $	99 893 $	97 210 $
Résultat d'exploitation net (REN)	14 897 $	14 579 $	57 941 $	57 737 $
REN des immeubles comparables^1)	14 617 $	13 603 $	47 347 $	46 536 $
Résultat net et résultat global	(149) $	6 456 $	25 906 $	84 494 $
Résultat net et résultat global par part (de base)^2)	(0,0025) $	0,1068 $	0,4281 $	1,3978 $
Résultat net et résultat global par part (dilué)^2)	(0,0024) $	0,1048 $	0,4281 $	1,3643 $
Total de l'actif	1 034 591 $	1 035 928 $	1 034 591 $	1 035 928 $
Total de la dette	515 257 $	514 325 $	515 257 $	514 325 $
Ratio de la dette sur le total de l'actif présenté dans les états financiers	49,8 %	49,6 %	49,8 %	49,6 %
Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	50,2 %	49,7 %	50,2 %	49,7 %
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,5x	2,7x	2,5x	2,8x
Ratio de couverture du service de la dette^1)	1,6x	1,6x	1,6x	1,6x
Ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé^1)	9,3x	9,6x	9,6x	9,7x
Taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires	3,88 %	3,70 %	3,88 %	3,70 %
Flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation, montant net	9 462 $	8 331 $	31 699 $	28 235 $
Fonds provenant des activités d'exploitation^1)	7 557 $	7 485 $	26 306 $	30 275 $
Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part^1) 2)	0,1247 $	0,1238 $	0,4347 $	0,5009 $
Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,1232 $	0,1215 $	0,4285 $	0,4888 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés^1)	7 595 $	7 687 $	29 429 $	31 295 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part^1) 2)	0,1253 $	0,1272 $	0,4863 $	0,5177 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part^1) 2)	0,1239 $	0,1247 $	0,4794 $	0,5053 $
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base^1)	89,8 %	88,5 %	92,5 %	86,9 %
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués^1)	90,8 %	90,2 %	93,9 %	89.1 %

^1)

Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

^2)

Le total des parts de base est composé de parts de fiducie du FPI (les « parts ») et de parts de catégorie B (terme défini dans les présentes). Le total des parts diluées comprend également les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI.

Au 31 septembre 2023, le FPI PRO détenait 123 immeubles de placement (dont une participation de 50 % dans 42 d'entre eux), contre 130 immeubles de placement (dont une participation de 50 % dans 42 d'entre eux) au 31 septembre 2022. La diminution du total des immeubles pour l'exercice 2023 s'explique par la vente d'une participation de 100 % dans 7 immeubles de placement. Durant l'exercice 2022, le FPI PRO a acquis une participation de 50 % dans 21 immeubles de placement, a vendu une participation de 50 % dans 21 autres immeubles de placement et a vendu une participation de 100 % dans 9 immeubles de placement. Au 31 décembre 2023, le total de l'actif se chiffrait à 1,03 G$, contre 1,04 G$ au 31 décembre 2022.

Quatrième trimestre clos le 31 décembre 2023 :

• Les produits tirés des immeubles se sont élevés à 25,6 M$ au quatrième trimestre de 2023, une progression de 0,5 M$ ou 2,2 % par rapport à ceux de 25,1 M$ inscrits à la période correspondante de l'exercice précédent. Ce bond est attribuable pour l'essentiel à l'augmentation des loyers contractuels et à la hausse des loyers lors du renouvellement des baux, contrebalancées par une baisse du nombre d'immeubles dans le portefeuille.
• Le résultat d'exploitation net (REN) est ressorti à 14,9 M$ au quatrième trimestre de 2023, comparativement à 14,6 M$ à la même période de 2022, une hausse de 0,3 M$ ou 2,2 %. Cette augmentation s'explique en majeure partie par les mêmes facteurs que ceux mentionnés ci-dessus qui ont influé sur les résultats tirés des immeubles.
• Pour le trimestre, le REN des immeubles comparables*, à savoir 122 des 123 immeubles du portefeuille, a atteint 14,6 M$, une progression de 1,0 M$ ou 7,5 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette hausse est principalement attribuable à l'augmentation des loyers contractuels et à celle des loyers lors du renouvellement des baux, ainsi qu'à la conclusion de nouveaux baux dans toutes les catégories d'actifs et à l'accroissement du taux d'occupation dans les secteurs des immeubles de commerces de détail et de bureaux. Cette hausse a été compensée par une légère baisse du taux d'occupation dans le secteur des immeubles industriels.
• Les flux de trésorerie nets liés aux activités d'exploitation pour l'exercice se sont fixés à 9,5 M$, contre 8,3 M$ au quatrième trimestre de 2022.
• Les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés* ont totalisé 7,6 M$ pour le trimestre, en légère baisse comparativement à ceux de 7,7 M$ enregistrés pour la même période de 2022.
• Le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* est ressorti à 89,9 % pour le trimestre, contre 88,5 % pour la période correspondante de 2022, ce qui s'explique surtout par la baisse du nombre d'immeubles détenus et par la hausse des charges d'intérêts et des frais de location, lesquelles ont été contrebalancées en partie par l'augmentation des loyers contractuels et des loyers lors du renouvellement des baux.

Exercice clos le 31 décembre 2023 :

• Les résultats tirés des immeubles se sont établis à 99,9 M$ pour l'exercice 2023, contre 97,2 M$ pour l'exercice 2022, une hausse de 2,7 M$ ou 2,8 %. L'augmentation est attribuable dans une large mesure aux mêmes facteurs que ceux ayant influé sur les résultats trimestriels décrits ci-dessus, ainsi qu'aux changements connexes dans les pourcentages de participation des 42 immeubles acquis et vendus en août 2022.
• Le résultat d'exploitation net (REN) pour l'exercice 2023 s'est élevé à 57,9 M$, contre 57,7 M$ en 2022, une augmentation de 0,2M$. La hausse est attribuable surtout aux mêmes facteurs que ceux ayant influé sur les résultats tirés des immeubles du trimestre présentés plus haut.
• Le REN des immeubles comparables* pour l'exercice 2023, à savoir 100 des 123 immeubles du portefeuille, a totalisé 47,3 M$, une progression de 0,8 M$ ou 1,7 % par rapport à l'exercice précédent. Les facteurs ayant eu une incidence sur la hausse sont les mêmes que ceux ayant influé sur les résultats trimestriels décrits plus haut.
• Les flux de trésorerie nets liés aux activités d'exploitation pour l'exercice se sont chiffrés à 31,7 M$, comparativement à 28,2 M$ pour l'exercice précédent.
• Les fonds provenant des activités d'exploitation ajustées* pour l'exercice 2023 sont ressortis à 29,4 M$, contre 31,3 M$ en 2022, un repli de 1,9 M$ ou d'environ 6,0 %, qui s'explique pour l'essentiel par la diminution du nombre d'immeubles détenus, ainsi que par l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel et la hausse des charges d'intérêts durant l'exercice.
• Pour l'exercice 2023, le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustées de base* s'est établi à 92,5 %, contre à 86,9 % en 2022, une hausse attribuable essentiellement aux mêmes facteurs que ceux ayant influé sur les résultats trimestriels, de même qu'à l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel, dont l'occupation est revenue complète au quatrième trimestre de 2023.

TABLEAU 2 - Rapprochement du résultat d'exploitation net avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
Résultat d'exploitation net	14 897	14 579	57 941	57 737
Frais généraux et administratifs	1 263	1 360	7 269	5 160
Charge liée au régime incitatif à long terme	1 117	1 042	1 684	691
Amortissement des immobilisations corporelles	156	126	477	417
Amortissement des immobilisations incorporelles	61	93	309	372
Charges d'intérêts et coûts de financement	5 841	5 182	22 425	20 541
Distributions - Parts de catégorie B	153	157	619	634
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	664	332	(1 638)	(1 179)
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	5 785	166	2 817	(52 541)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	540	-	(587)	-
Autres produits	(1 025)	(781)	(3 460)	(2 302)
Autres charges	491	439	1 795	1 169
Coûts de règlement de la dette	-	7	126	281
Coûts de transaction	-	-	199	-
Résultat net et résultat global	(149) $	6 456 $	25 906 $	84 494 $

Pour le trimestre clos le 31 décembre 2023, le résultat net et le résultat global a été négatif, à - 0,1 M$, contre 6,5 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent. L'écart de 6,6 M$ s'explique pour l'essentiel par l'ajustement hors trésorerie de 5,6 M$ de la juste valeur marchande d'immeubles de placement.

Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023, le résultat net et le résultat global s'est élevé à 25,9 M$, comparativement à 84,5 M$ pour l'exercice précédent. L'écart de 58,6 M$ est attribuable surtout à l'ajustement hors trésorerie de 55,4 M$ de la juste valeur marchande d'immeubles de placement, à des frais généraux et administratifs non récurrents ainsi qu'à des charges d'intérêts et à des coûts de financement plus élevés durant l'exercice 2023.

Conjoncture d'exploitation maintenue

Au 31 septembre 2023, le portefeuille du FPI PRO comptait en tout 123 immeubles de placement d'une SLB globale de 6,4 millions de pieds carrés et pour lesquels la durée moyenne pondérée des baux s'établissait à 4,0 ans.

Au 31 décembre 2023, le taux d'occupation des immeubles du portefeuille demeurait solide à 98,3 % (compte tenu de la superficie engagée et compte non tenu d'un immeuble industriel en réaménagement).

Le FPI PRO continue de tirer parti d'une conjoncture d'exploitation vigoureuse. Environ 93,0 % de la SLB arrivant à échéance en 2023 a été renouvelée à un écart moyen de 45,6 %, et 43,7 % de la SLB arrivant à échéance en 2024 a été renouvelé à un écart moyen de 32,8 %.

Le secteur des immeubles industriels représentait, au 31 décembre 2023, 82,2 % de la SLB et 73,0 % du loyer de base.

Transactions du portefeuille

En 2023, le FPI PRO a vendu sept immeubles qu'il détenait en propriété exclusive, pour un produit brut de plus de 26 6 M$ :

Le 21 avril 2023, le FPI PRO a vendu un immeuble de bureaux non essentiel d'une superficie de 50 000 pieds carrés, pour un produit brut de 2,1 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Le produit de la vente a été employé pour répondre à des besoins généraux.

Le 31 août 2023, le FPI PRO a vendu deux immeubles de bureaux non essentiels situés à Ottawa (Ontario) d'une superficie totalisant environ 60 000 pieds carrés, pour un produit brut de 9,1 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Le produit de la vente a servi à rembourser des emprunts hypothécaires connexes d'environ 5,7 M$. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux du FPI, notamment un remboursement d'environ 1,0 M$ de sa facilité de crédit.

Le 28 septembre 2023, le FPI PRO a vendu un immeuble de commerces de détail non essentiel de 3 000 pieds carrés, pour un produit brut d'environ 2,2 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Le produit de la vente a servi en partie à rembourser un emprunt hypothécaire connexe d'environ 1,5 M$. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux du FPI.

Le 27 novembre 2023, le FPI PRO a vendu deux immeubles de commerces de détail non essentiels situés à Halifax (Nouvelle-Écosse) et à Lévis (Québec) d'une superficie totalisant environ 49 000 pieds carrés, pour un produit brut d'approximativement 10,9 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit de la vente a servi à rembourser des emprunts hypothécaires connexes d'environ 4,4 M$. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux.

Le 28 décembre 2023, le FPI PRO a vendu un immeuble de commerces de détail non essentiel situé à Québec d'une superficie de 19 000 pieds carrés, pour un produit brut de 2,3 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Le produit a été employé pour répondre à des besoins généraux.

Après la clôture de l'exercice, les 2 et 9 février 2024, le FPI PRO a conclu la vente de deux immeubles non essentiels situés à Upper Tantallon (Nouvelle-Écosse) et à Montréal (Québec), d'une superficie totale d'environ 124 000 pieds carrés, pour un produit brut de 20,7 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit de la vente a servi à rembourser des emprunts hypothécaires connexes d'environ 16,0 $. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux.

Le 18 mars 2024, le FPI PRO a vendu un immeuble de commerces de détail non essentiel situé à Courtenay (Colombie-Britannique), pour un produit brut de 5,4 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Le produit net de la vente a servi à rembourser une partie d'un emprunt hypothécaire de 9,4 M$ garanti par d'autres immeubles de commerces de détail.

Activités de financement

Au 31 décembre 2023, le FPI PRO disposait d'un montant disponible de 43,0 M$ sur sa facilité de crédit et d'un montant en trésorerie de 13,2 M$.

Le total de la dette (tranche courante et tranche non courante), qui s'établissait à 515,3 M$ au 31 décembre 2023, est demeuré relativement inchangé en comparaison au total de la dette de 514,3 M$ inscrit à la même date l'an dernier. Durant l'exercice 2023, le FPI PRO a réduit de 20,0 M$ le montant prélevé sur sa facilité de crédit.

Le ratio dette/valeur comptable brute* était de 50,2 % au 31 décembre 2023, contre 49,7 % à pareille date l'an dernier Le taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires s'établissait à 3,88 % au 31 décembre 2023, comparativement à 3,70 % à la même date de l'exercice précédent.

Le 26 mai 2023, le FPI PRO a émis des débentures convertibles non garanties d'une valeur de 35,0 M$ portant intérêt à 8,00 % par année, remboursables semestriellement à terme échu le 30 juin et le 31 décembre (depuis le 31 décembre 2023) et arrivant à échéance en juin 2028. Les débentures sont convertibles au gré du porteur en tout temps avant juin 2028 à un prix de 7,00 $ la part. Le produit de l'émission a servi à rembourser partiellement la facilité de crédit pour une somme de 33,0 M$. Le reste du produit a été employé pour répondre aux besoins généraux.

Le FPI PRO a contracté un nouvel emprunt hypothécaire de 20,5 M$ le 1^er juin 2023 afin de procéder au refinancement de six immeubles industriels situés à Winnipeg (Manitoba). L'emprunt d'une durée de sept ans est assorti d'un taux de 5,07 %, et l'essentiel du produit a servi à rembourser des emprunts hypothécaires d'environ 16,6 M$ qui arrivaient à échéance en juillet 2023.

Le 29 juin 2023, le FPI PRO a obtenu un emprunt à terme de 10,0 M$ d'une durée de trois ans et portant intérêt à un taux de 6,79 %. Une tranche du produit d'environ 8,0 M$ a servi au remboursement partiel de la facilité de crédit. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux.

Nouveau chef de la direction

Le 4 octobre 2022, le FPI PRO a annoncé que Gordon G. Lawlor succéderait à James W. Beckerleg comme président et chef de la direction du FPI et qu'il se joindrait au conseil des fiduciaires du FPI le 1^er avril 2023, date à laquelle M. Beckerleg a été nommé vice-président du conseil et cofondateur, conformément au plan de succession du FPI. En juin 2023, M. Beckerleg a été nommé président du conseil. M. Beckerleg était président et chef de la direction ainsi que fiduciaire du FPI depuis 2013. Le FPI a aussi annoncé qu'Alison Schafer serait nommée cheffe des finances et secrétaire du FPI en parallèle à ces changements.

Distributions

Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ la part de fiducie du FPI ont été déclarées mensuellement au cours du trimestre clos le 31 décembre 2023, soit 0,45 $ la part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), une filiale du FPI.

Le 19 mars 2024, le FPI PRO a annoncé une distribution au comptant de 0,0375 $ la part de fiducie pour le mois de mars 2024. Cette distribution sera versée le 15 avril 2024 aux porteurs de parts inscrits en date du 28 mars 2024.

Stratégie

Axant ses efforts sur le secteur des immeubles de grande qualité destinés à l'industrie légère au Canada, le FPI PRO applique sa stratégie visant à stimuler la croissance et à créer de la valeur en augmentant son portefeuille par voie interne et au moyen d'acquisitions réfléchies, tout en optimisant son bilan et sa répartition des capitaux. Guidé par cette stratégie, le FPI PRO maintient le cap sur l'atteinte de ses objectifs à moyen terme, soit de détenir 2,0 G$ en actifs, de tirer 90 % de ses loyers de base d'immeubles industriels et d'amener son ratio dette ajustée/valeur comptable brute* à 45 %, le tout dans un horizon de trois à cinq ans. Sans constituer une prévision de ses résultats futurs, ces objectifs sont fondés sur la stratégie et le plan d'affaires actuels du FPI. Se reporter à la rubrique « Énoncés prospectifs ».

Renseignements sur la conférence téléphonique et la webémission à l'intention des investisseurs

Le 21 mars 2024 à 9 h00, HNE, le FPI tiendra une conférence téléphonique pour discuter de ses résultats du quatrième trimestre et de l'exercice 2023. Il y aura aussi une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour assister à la conférence téléphonique, composez le 888 664-6383 ou le 416 764-8650. Il sera possible de réécouter la conférence jusqu'au 28 novembre 2024 en composant le 888 390-0541 ou le 416 764-8677, puis en entrant le code d'accès 874185 #.

La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site du FPI PRO au www.proreit.com ou à l'adresse https://app.webinar.net/BXgvmy7DOKj.

Assemblée annuelle des porteurs de parts

L'assemblée annuelle du FPI PRO se tiendra à 11 h 00 (HNE) le 4 juin 2024 à Montréal (Québec). Des renseignements supplémentaires sur cette assemblée seront fournis dans la circulaire d'information du FPI PRO, qui sera préparée pour les besoins de l'assemblée et qu'on pourra consulter sur le site Web du FPI, à la rubrique « Investisseurs », sous « Assemblée annuelle », ainsi qu'au www.sedarplus.ca.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO (TSX : PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie sous le régime des lois de la province d'Ontario. Créé en 2013, le FPI détient un portefeuille d'immeubles commerciaux de grande qualité situés au Canada, qui se concentre principalement dans le segment des immeubles industriels au sein de marchés secondaires prospères.

Pour en savoir plus sur le FPI PRO, consultez son site Web à l'adresse https://proreit.com.

Mesures non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés du FPI sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standards Board. Outre les mesures conformes aux IFRS utilisées dans les présentes, la pratique dans le secteur consiste à évaluer la performance des entités de placement immobilier en tenant compte notamment de certaines mesures et de certains ratios non conformes aux IFRS, ainsi que d'autres mesures financières déterminées (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »). Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS.

Dans le présent communiqué, le FPI PRO fournit et explique, à titre de complément aux résultats présentés selon les IFRS, i) certaines mesures financières non conformes aux IFRS, notamment la dette ajustée, le bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement ajusté (« BAIIA ajusté »), les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés, le bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement ajusté annualisé (« BAIIA ajusté annualisé »), les liquidités disponibles, les fonds provenant des activités d'exploitation, la valeur comptable brute et le REN des immeubles comparables, ainsi que et ii) certains ratios non conformes aux IFRS, notamment le ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé, la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute, le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base, le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués, les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part, les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part, les fonds provenant des activités d'exploitation de base par part, les fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part, le ratio de couverture du service de la dette et le ratio de couverture des intérêts. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies par les IFRS et n'ont pas de sens normalisé aux termes de celles-ci. La méthode employée par le FPI PRO pour calculer ces mesures non conformes aux IFRS pourrait différer de celle utilisée par d'autres émetteurs, et ces mesures pourraient ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres fiducies de placement ou émetteurs. La direction du FPI a présenté ces mesures et ces ratios non conformes aux IFRS, puisqu'elle estime qu'elles sont représentatives du rendement d'exploitation et de la performance financière du FPI. Pour obtenir des renseignements sur les mesures comparables les plus proches présentées dans les états financiers de référence du FPI et sur la composition des mesures non conformes aux IFRS, ou pour connaître la façon dont le FPI utilise ces mesures et les raisons pour lesquelles elles fournissent de l'information utile aux investisseurs, on se reportera à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2023, daté du 20 mars 2024. Ce rapport de gestion est intégré par renvoi dans le présent communiqué et peut être consulté sur le site Web de SEDAR, au www.sedarplus.ca, sous le profil du FPI PRO. Le rapprochement de chaque mesure non conforme aux IFRS est présenté ci-après, dans les cas où il y a lieu de le fournir. Les mesures non conformes aux IFRS ne sauraient être considérées comme des substituts du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, du total des actifs, du total des capitaux propres ou d'autres mesures comparables conformes aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI.

Tableau 3 - Rapprochement du REN des immeubles comparables avec le REN (tels qu'ils sont présentés dans les états financiers consolidés)

(En milliers de dollars canadiens)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
Produits tirés des immeubles	25 618 $	25 070 $	99 893 $	97 210 $
Charges d'exploitation des immeubles	10 721	10 491	41 952	39 473
Résultat d'exploitation net présenté dans les états financiers	14 897	14 579	57 941	57 737
Ajustement des loyers sur une base linéaire	(116)	(151)	(468)	(394)
Résultat d'exploitation net après ajustement des loyers sur une base linéaire	14 781	14 428	57 473	57 343
Provenance du résultat d'exploitation net :
Acquisitions	-	(151)	(8 417)	(3 593)
Cessions	(164)	(674)	(1 709)	(7 214)
REN des immeubles comparables^1)	14 617 $	13 603 $	47 347 $	46 536 $
Nombre d'immeubles comparables	122	122	100^2)	100^2)

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
^2)	Comprend 21 immeubles détenus à 50 % au 31 décembre 2023 (détenus à 50 % au 31 décembre 2022, mais détenus à 100 % avant le 4 août 2022). La période comparative a été mise à jour pour tenir compte de la participation de 50 % au cours de la période.

Tableau 4 - Calcul des liquidités disponibles

(En milliers de dollars canadiens)	31 décembre 2023	31 décembre 2022
Trésorerie, telle qu'elle figure dans les états financiers consolidés	13 256 $	7 531 $
Tranche non prélevée de la facilité de crédit renouvelable	43 000	23 000
Liquidités disponibles^1)	56 256 $	30 531 $

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 5 - Rapprochement des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés et des fonds provenant des activités d'exploitation avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les montants par part et à moins d'indication contraire)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
Résultat net et résultat global de la période	(149) $	6 456 $	25 906 $	84 494 $
Ajouter :
Régime incitatif à long terme	503	281	(1 120)	(1 505)
Distributions - Parts de catégorie B	153	157	619	634
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	5 785	166	2 817	(52 541)
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	664	332	(1 638)	(1 179)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	540	-	(587)	-
Amortissement des immobilisations incorporelles	61	93	309	372
Fonds provenant des activités d'exploitation ^1)	7 557 $	7 485 $	26 306 $	30 275 $
Déduire :
Ajustement des loyers sur une base linéaire	(116) $	(151) $	(468) $	(394) $
Investissements de maintien	(130)	(191)	(615)	(984)
Frais de location normalisés	(801)	(425)	(2 564)	(1 650)
Ajouter :
Régime incitatif à long terme	614	761	2 804	2 196
Amortissement des coûts de financement	378	201	1 184	1 571
Charge de désactualisation - Débentures convertibles	93	-	217	-
Coûts de règlement de la dette	-	7	126	281
Coûts de transaction	-	-	199	-
Coûts liés au plan de succession du chef de la direction	-	-	2 240	-
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés^1)	7 595 $	7 687 $	29 429 $	31 295 $
Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part^1) 2)	0,1247 $	0,1238 $	0,4347 $	0,5009 $
Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,1232 $	0,1215 $	0,4285 $	0,4888 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part^1) 2)	0,1253 $	0,1272 $	0,4863 $	0,5177 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part^1) 2)	0,1239 $	0,1247 $	0,4794 $	0,5053 $
Distributions déclarées par part et par part de catégorie B	0,1125 $	0,1125 $	0,4500 $	0,4500 $
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base^1)	89,8 %	88,5 %	92,5 %	86,9 %
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués^1)	90,8 %	90,2 %	93,9 %	89,1 %
Nombre de parts moyen pondéré de base^2) 3)	60 603 438	60 447 230	60 510 713	60 447 230
Nombre de parts moyen pondéré dilué^2) 3)	61 316 451	61 625 646	61 385 565	61 932 299

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
^2)	Les fonds provenant des activités d'exploitation et les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés par part sont obtenus en les divisant par le nombre moyen pondéré total de parts de base ou diluées, selon le cas, auquel on ajoute le nombre moyen pondéré de parts de catégorie B en circulation au cours de la période.
^3)	Le total des parts de base est composé de parts et de parts de catégorie B. Le total des parts diluées comprend également les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI.

Tableau 6 - Rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
Résultat net et résultat global	(149) $	6 456 $	25 906 $	84 494 $
Charges d'intérêts et coûts de financement	5 841	5 182	22 425	20 541
Amortissement des immobilisations corporelles	156	126	477	417
Amortissement des immobilisations incorporelles	61	93	309	372
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	664	332	(1 638)	(1 179)
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	5 785	166	2 817	(52 541)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	540	-	(587)	-
Distributions - Parts de catégorie B	153	157	619	634
Loyers comptabilisés selon la méthode linéaire	(116)	(151)	(468)	(394)
Charge liée au régime incitatif à long terme	1 117	1 042	1 684	691
Coûts liés au plan de succession du chef de la direction	-	-	2 240	-
Coûts de transaction	-	-	126	-
Coûts de règlement de la dette	-	7	199	281
BAIIA ajusté^1)	14 052 $	13 410 $	54 109 $	53 316 $
BAIIA ajusté annualisé^1)	56 208 $	53 640 $	54 109 $	53 316 $

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 7 - Calcul du ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé

(En milliers de dollars canadiens)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
Dette ajustée^1)	520 735 $	516 704 $	520 735 $	516 704 $
BAIIA ajusté^1)	14 052 $	13 410 $	54 109 $	53 316 $
BAIIA ajusté annualisé^1)	56 208 $	53 640 $	54 109 $	53 316 $
Ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé^1)	9,3x	9,6x	9,6x	9,7x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 8 - Calcul du ratio de couverture des intérêts

(En milliers de dollars canadiens)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
BAIIA ajusté^1)	14 052 $	13 410 $	54 109 $	53 316 $
Charge d'intérêts	5 683 $	5 045 $	21 609 $	19 051 $
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,5x	2,7x	2,5x	2,8x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Tableau 9 - Calcul du ratio de couverture du service de la dette

(En milliers de dollars canadiens)	Trimestre clos le  31 décembre 2023	Trimestre clos le  31 décembre 2022	Exercice clos le 31 décembre 2023	Exercice clos le 31 décembre 2022
BAIIA ajusté^1)	14 052 $	13 410 $	54 109 $	53 316 $
Charge d'intérêts	5 683	5 045	21 609	19 051
Remboursements de capital	3 335	3 307	13 259	13 814
Obligations au titre du service de la dette	9 018 $	8 352 $	34 868 $	32 865 $
Ratio de couverture du service de la dette^1)	1,6x	1,6x	1,6x	1,6x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».C

Tableau 10 - Calcul de la dette ajustée

(En milliers de dollars canadiens)	31 décembre 2023	31 décembre 2022
Dette (tranche courante et tranche non courante), telle qu'elle est présentée dans les états financiers	515 257 $	514 325 $
Éléments de rapprochement :
Coûts de financement non amortis	5 108	2 379
Charge de désactualisation - Débentures convertibles^2)	(217)	-
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés^2)	587	-
Dette ajustée^1)	520 735 $	516 704 $

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
^2)	Exercices clos les 31 décembre 2023 et 2022.

Tableau 11 - Calcul de la valeur comptable brute et de la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute

(En milliers de dollars canadiens, sauf indication contraire)	31 décembre 2023	31 décembre 2022
Total de l'actif, y compris les immeubles de placement présentés à la juste valeur	1 034 591 $	1 035 928 $
Cumul des amortissements sur les immobilisations corporelles et incorporelles	3 201	3 054
Valeur comptable brute^1)	1 037 792	1 038 982
Dette ajustée^1)	520 735 $	516 704 $
Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	50,2 %	49,7 %

^1)

Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris des énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans futurs du FPI. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO, en conséquence desquels les résultats et événements réels pourraient différer considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué comprennent, sans s'y limiter, des énoncés sur la mise en œuvre de la stratégie de croissance de FPI PRO, sur sa performance financière et opérationnelle future, sur ses objectifs à moyen terme, ainsi que sur la stabilisation du marché et la baisse anticipées des taux d'intérêt. Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles voulant que i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) qu'aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers procureront au FPI PRO un accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt.

Les objectifs à moyen terme du FPI PRO, présentés sous la rubrique « Stratégie », sont fondés sur sa stratégie et son plan d'affaires actuels et ne constituent pas une prévision des résultats futurs. Les objectifs à moyen terme misent sur la croissance historique et certaines hypothèses, notamment i) la conjoncture mondiale des marchés financiers, ii) l'accès aux capitaux, iii) l'exposition aux fluctuations des taux d'intérêt, iv) la disponibilité d'immeubles industriels de grande qualité en vue d'acquisitions, v) les cessions d'immeubles de commerces de détail et de bureaux, et vi) la capacité de financer des acquisitions de façon à apporter de la valeur.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont visés expressément par cette mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date de ce dernier. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective pour tenir compte, notamment, d'une nouvelle information ou de nouveaux événements, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » de son rapport de gestion pour le trimestre et l'exercice clos le 31 septembre 2023. On trouvera ces documents sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à l'adresse www.sedarplus.ca.

SOURCE FPI PRO

Relations avec les investisseurs : Fonds de placement immobilier PRO, Gordon G. Lawlor, CPA, Président et chef de la direction, 514 933-9552 ; Fonds de placement immobilier PRO, Alison J. Schafer, CPA, Cheffe des finances et secrétaire, 514 933-9552