Le FPI PRO annonce ses résultats pour le quatrième trimestre et l'exercice complet de 2018

/DIFFUSION INTERDITE AUX ÉTATS-UNIS OU PAR L'ENTREMISE DE SERVICES DE NOUVELLES DES ÉTATS-UNIS./

• Le total des actifs a atteint 509,7 M$, soit une hausse de 39 % d'un exercice à l'autre
• Le résultat global, montant net s'est accru de 86,7 % d'un exercice à l'autre
• Le résultat net d'exploitation¹ a augmenté de 42,6 % d'un exercice à l'autre
• Les flux de trésorerie d'exploitation ajustés¹ ont progressé de 38,9 % d'un exercice à l'autre
• Le taux d'occupation a augmenté de 250 points de base pour atteindre 98,2 %
• L'internalisation de la gestion des actifs prend effet le 1^er avril 2019
• Compte rendu sur le passage à la Bourse de Toronto

MONTRÉAL, le 27 mars 2019 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSXV : PRV.UN) a annoncé aujourd'hui ses résultats financiers et d'exploitation pour le trimestre (ou le « quatrième trimestre ») et la période de 12 mois (l'« exercice complet ») clos le 31 décembre 2018.

« Grâce à ses résultats solides au quatrième trimestre de 2018, le FPI PRO a réussi à clore une année exceptionnelle », a déclaré Jim Beckerleg, président et chef de la direction du FPI PRO.

« Nous avons marqué des jalons importants puisque nous avons dépassé la cible de 500 millions de dollars en actifs, nous avons amélioré notre rendement financier et opérationnel et nous avons mené à bien l'internalisation de notre plateforme de gestion immobilière », a ajouté M. Beckerleg. « Nous avons bonifié notre diversification sur le plan des catégories d'actifs et sur le plan géographique, et nous avons réduit l'ensemble de nos risques d'exploitation et financiers. »

« Nous disposons maintenant d'une empreinte véritablement nationale composée de 84 immeubles commerciaux de grande qualité dans neuf provinces et nous avons accès à un bassin d'acquisitions encore plus vaste et de meilleure qualité. Grâce à notre taille accrue, nous sommes mieux positionnés pour créer de la croissance interne et pour réaliser des économies d'échelle. Nous avons l'intention de tirer parti de notre nouvelle position pour améliorer notre coût du capital et pour augmenter la croissance par part à l'avantage de nos porteurs de parts, et nous demeurons axés sur notre objectif de créer un FPI canadien diversifié de moyenne capitalisation composé d'immeubles commerciaux », a conclu M. Beckerleg.

^1	Mesure non conforme aux IFRS. Se reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation. »

FAITS SAILLANTS FINANCIERS

(EN MILLIERS DE DOLLARS CANADIENS, SAUF LES MONTANTS PAR PART ET À MOINS D'INDICATION CONTRAIRE)	Trimestre clos le 31 décembre 2018		Trimestre clos le 31 décembre 2017		Exercice clos le 31 décembre 2018		Exercice clos le 31 décembre 2017
Données financières
Produits tirés des immeubles	12 207	$	8 161	$	40 889	$	29 639	$
Résultat d'exploitation net^1)	7 661	$	4 954	$	26 049	$	18 266	$
Total des actifs	509 663	$	365 894	$	509 663	$	365 894	$
Dette en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	58,63	%	62,30	%	58,63	%	62,30	%
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,6x		2,6x		2.6x		2,7x
Ratio de couverture du service de la dette^1)	1,6x		1,6x		1.6x		1,6x
Taux d'intérêt moyen pondéré sur prêt hypothécaire	3,89	%	3,73	%	3,89	%	3,73	%
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, montant net	5 102	$	3 917	$	13 885	$	9 053	$
Flux de trésorerie d'exploitation^1)	3 921	$	2 317	$	12 255	$	9 400	$
Flux de trésorerie d'exploitation de base par part^1) 2)	0,0417	$	0,0379	$	0,1559	$	0,1722	$
Flux de trésorerie d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,0410	$	0,0371	$	0,1529	$	0,0168	$
Flux de trésorerie d'exploitation ajustés^1)	4 234	$	2 813	$	14 340	$	10 325	$
Flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base par part^1) 2)	0,0450	$	0,0460	$	0,1825	$	0,1892	$
Flux de trésorerie d'exploitation ajustés dilués par part^1) 2)	0,0442	$	0,0451	$	0,1789	$	0,1854	$
Ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base^1)	116,7	%	114,1	%	115,1	%	111,0	%
Ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés dilués^1)	118,8	%	116,4	%	117,4	%	113,3	%

^1)	Mesure non conforme aux IFRS. Se reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation ».
^2)	Le total des parts de base est composé de parts (terme défini aux présentes) et de parts de SC de catégorie B (terme défini aux présentes). Le total des parts diluées comprend également les parts de fiducie différées et les parts de fiducie assujetties à des restrictions émises aux termes du régime incitatif à long terme du FPI.

Le total des actifs s'est élevé à 509,7 millions de dollars au 31 décembre 2018, ce qui représente une hausse de 143,8 millions de dollars, ou de 39,3 %, par rapport aux 365,9 millions de dollars atteints au 31 décembre 2017. Au cours de la période de 12 mois close le 31 décembre 2018, le FPI PRO a acquis 19 immeubles, a acquis la participation restante de 50 % dans un autre immeuble et a vendu un immeuble.

Au cours du quatrième trimestre de 2018, les acquisitions ont totalisé 77,1 millions de dollars et ont permis de diversifier davantage le portefeuille du FPI. L'exposition du FPI PRO au secteur industriel est passée à 27,0 % à la fin du quatrième trimestre de 2018 comparativement à 25,9 % à la fin du troisième trimestre de 2018. L'exposition du FPI Pro au secteur des immeubles de bureaux est passée à 16,5 % à la fin du quatrième trimestre de 2018 par rapport à 7,4 % à la fin du troisième trimestre 2018. Les acquisitions ont également augmenté l'exposition du FPI au marché ontarien qui est passé de 7,3 % du portefeuille à la fin du troisième trimestre de 2018 à 19,5 % à la fin du quatrième trimestre 2018.

Pour la période de 12 mois close le 31 décembre 2018 :

• Les produits tirés des immeubles se sont élevés à 40,9 millions de dollars, soit une hausse de 11,3 millions de dollars, ou de 38,0 %, contre 29,6 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent. La hausse est principalement attribuable aux acquisitions effectuées en 2018.
• Le résultat global, montant net s'est établi à 18,8 millions de dollars, soit une augmentation de 8,7 millions de dollars, ou de 86,7 %, contre 10,1 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent.
• Le résultat d'exploitation net¹ a été de 26,0 millions de dollars, soit une hausse de 7,7 millions de dollars, contre 18,3 millions de dollars pour la période correspondante de 2017, ou de 42,6 % d'un exercice à l'autre. L'augmentation a été stimulée principalement par les produits additionnels tirés des acquisitions de 2018, par la hausse générale du taux d'occupation au cours de l'exercice et par les synergies liées à l'acquisition de Compass Commercial Realty Limited (« Compass »), qui ont été compensés en partie par les frais additionnels découlant des acquisitions de 2018.
• Les FTEA¹ ont totalisé 14,3 millions de dollars, soit une hausse de 4,0 millions de dollars contre 10,3 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent, ou de 38,9 % d'un exercice à l'autre.

Pour le quatrième trimestre clos le 31 décembre 2018 :

• Les produits tirés des immeubles se sont élevés à 12,2 millions de dollars, soit une hausse de 4,0 millions de dollars, ou de 49,6 %, contre 8,2 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent. La hausse est principalement attribuable aux produits additionnels tirés des acquisitions.
• Le résultat global, montant net s'est établi à 6,5 millions de dollars, soit une augmentation de 1,6 million de dollars, ou de 31,2 %, contre 4,9 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent.
• Le résultat d'exploitation net¹ a été de 7,7 millions de dollars, soit une hausse de 2,7 millions de dollars, ou de 54,6 %, contre 5,0 millions de dollars pour la période correspondante de 2017. La hausse est attribuable aux mêmes facteurs décrits pour la période de douze mois.
• Les FTEA¹ ont totalisé 4,2 millions de dollars, soit une hausse de 1,4 million de dollars, ou de 50,5 %, contre 2,8 millions de dollars pour la période correspondante de l'exercice précédent.

^1	Mesure non conforme aux IFRS. Se reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation. »

Le FPI PRO a continué de gérer ses capitaux de façon prudente ce qui a donné lieu à un bilan solide au 31 décembre 2018. Le ratio de la dette sur la valeur comptable brute¹ s'est amélioré, passant de 62,3 % au 31 décembre 2017 à 58,6 % au 31 décembre 2018. Le taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires était de 3,89 % à la fin de 2018 par rapport à 3,73 % au 31 décembre 2017.

Des distributions de 0,0175 $ par part de fiducie du FPI (les « parts ») et par part de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de SC de catégorie B »), filiale du FPI, ont été déclarées mensuellement pendant la période de 12 mois close en 2018, ce qui représente des distributions de 0,2100 $ sur une base annuelle. Le FPI PRO a déclaré des distributions mensuelles sans interruption depuis janvier 2014.

En 2018, le FPI PRO a mené à bien deux financements par capitaux propres, par voie de prise ferme, totalisant 69,1 millions de dollars et, à la fin de l'exercice, les fonds étaient pleinement utilisés. Par conséquent, on verra entièrement l'incidence sur les FTEA au premier trimestre de 2019, ce qui donne lieu à une amélioration importante du ratio de distribution des FTEA¹.

FAITS SAILLANTS OPÉRATIONNELS

	31 décembre 2018	31 décembre 2017
Données d'exploitation
Nombre d'immeubles	84	66
Superficie locative brute (en pieds carrés)	3 702 901	2 689 536
Taux d'occupation^1)	98,2 %	95,7 %
Durée restante moyenne pondérée des baux (en années)	6,1	6,9

La superficie locative brute (la « SLB ») s'est accrue de 37,7 % pour atteindre 3 702 901 pieds carrés au 31 décembre 2018, contre 2 689 536 pieds carrés à la fin de 2017. La hausse de 1 013 365 pieds carrés de SLB est principalement attribuable aux acquisitions effectuées en 2018.

Le taux d'occupation a continué de croître pour le deuxième exercice consécutif et s'est établi à 98,2 % au 31 décembre 2018, soit une hausse par rapport au taux de 95,7 % obtenu un an plus tôt, et le résultat d'exploitation net des immeubles comparables¹ s'est aussi amélioré, celui-ci ayant progressé de 1,1 % d'un exercice à l'autre. Les 10 locataires les plus importants du portefeuille du FPI ont représenté environ 35,9 % du loyer de base en place et engagé, sur une base annualisée, la durée restante moyenne des baux s'élevant à environ 8,3 ans.

En 2018, le FPI PRO a acquis et intégré les actifs de Compass, gestionnaire d'immeubles de renom qui comptait 60 immeubles sous gestion à la clôture. Cette opération stratégique a permis au FPI PRO d'internaliser la fonction de gestion de ses immeubles et de rapatrier les frais de gestion des immeubles.

FAITS ULTÉRIEURS

Internalisation de la gestion des actifs

Le 27 mars 2019, le FPI PRO a exercé son option visant à mener à bien l'internalisation de sa fonction de gestion des actifs conformément aux modalités de sa convention de gestion externe conclue avec Conseils Immobiliers Labec Inc., son gestionnaire externe. L'internalisation permettra d'éliminer les frais de gestion et d'acquisition d'actifs payables au gestionnaire externe, facilitera les économies d'échelle et procurera une plus grande transparence. Le FPI PRO et le gestionnaire externe se sont entendus pour que l'internalisation prenne effet le 1^er avril 2019. Après la réalisation de l'internalisation, les membres de la haute direction du FPI PRO, soit James Beckerleg et Gordon Lawlor, seront directement à l'emploi du FPI, et Gordon Lawlor, en plus d'occuper son rôle actuel de chef des finances et de secrétaire, sera promu au poste de vice-président directeur.

Conformément aux modalités de la convention de gestion externe, le gestionnaire externe aura droit à une indemnité de résiliation d'environ 2,3 millions de dollars, ce qui représente un paiement unique versé au gestionnaire externe au titre des frais de gestion au cours de l'exercice précédant l'internalisation.

Passage à la Bourse de Toronto et questions connexes

Le FPI PRO est heureux d'annoncer que la Bourse de Toronto (la « TSX ») a conditionnellement approuvé le passage du FPI de la Bourse de croissance TSX à la TSX. L'inscription des parts à la cote de la TSX est assujettie au respect, par le FPI PRO, des conditions de la TSX. Simultanément au passage à la TSX, les parts seront volontairement radiées de la cote de la Bourse de croissance TSX avant qu'elles commencent à être négociées à la TSX. Les parts continueront d'être négociées sous le symbole « PRV.UN ».

Relativement au passage à la TSX, et sous réserve de celui-ci, le FPI PRO a l'intention de regrouper ses parts à raison de trois (3) parts avant le regroupement contre une (1) après le regroupement. Selon le nombre de parts actuellement en circulation, le FPI aurait, au total, environ 31,4 millions de parts émises et en circulation après le regroupement. La direction et les fiduciaires sont d'avis que le regroupement est dans l'intérêt fondamental du FPI et de ses parties prenantes et qu'il devrait permettre d'augmenter éventuellement le bassin d'investisseurs qui pourraient envisager d'effectuer un placement dans le FPI PRO.

STRATÉGIE ET PERSPECTIVE

Le FPI PRO continue de miser sur les marchés secondaires solides où bon nombre des plus importants FPI canadiens se dessaisissent actuellement de leurs actifs afin de concentrer leurs efforts sur les plus grands centres urbains au Canada. Cette stratégie procure au FPI PRO de nombreuses occasions importantes d'acquérir des immeubles de qualité supérieure et à faible risque sur des marchés urbains et des centres économiques régionaux intéressants, dont à l'extérieur du centre de Vancouver, de Toronto et de Montréal. Le FPI PRO tient aussi à choisir des actifs de catégorie B de qualité supérieure, étant donné le fort potentiel d'appréciation d'un marché immobilier en transformation. Le FPI PRO se concentre sur la croissance et la création de valeur pour ses porteurs de parts tout en conservant un bilan solide.

Les marchés immobiliers commerciaux demeurent vigoureux au Canada, et les prix sur les marchés du FPI PRO sont généralement en hausse. Selon les données actuelles, la direction est d'avis que les taux d'intérêt et les marchés des capitaux demeureront stables.

Assemblée annuelle des porteurs de parts

Tous les porteurs de parts sont invités à participer à l'assemblée annuelle des porteurs de parts, qui se tiendra le 4 juin 2019 à 11 h dans la salle Bleue de l'Hôtel Ritz-Carlton, situé au 1228, rue Sherbrooke Ouest, à Montréal. La direction et les fiduciaires du FPI seront sur place pour rencontrer les porteurs de parts et discuter avec eux à l'occasion d'un léger dîner qui sera servi après l'assemblée.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale, qui détient en propriété un portefeuille diversifié de 84 immeubles commerciaux répartis dans l'ensemble du Canada représentant une superficie locative brute de plus de 3,7 millions de pieds carrés. Créé en 2013, le FPI PRO concentre principalement ses efforts sur les marchés secondaires solides au Québec, dans le Canada atlantique et en Ontario tout en misant sur une exposition sélective dans l'Ouest canadien.

Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation

Les états financiers consolidés du FPI PRO sont préparés en conformité avec les Normes internationales d'information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, en tant que complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, le FPI PRO communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS, dont le résultat d'exploitation net (« REN »), les flux de trésorerie d'exploitation ajustés (les « FTEA »), le ratio de la dette sur la valeur comptable brute, le ratio de couverture des intérêts, le ratio de couverture du service de la dette, les flux de trésorerie d'exploitation (« FTE »), le ratio de distribution des FTEA et le résultat d'exploitation net d'immeubles comparables (le « REN des immeubles comparables »). Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n'ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d'autres émetteurs. Le FPI PRO a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction est d'avis qu'il s'agit de mesures pertinentes de la performance opérationnelle sous-jacente et de la gestion de la dette du FPI PRO. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI PRO. Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2018 sous le profil du FPI PRO affiché sur SEDAR à www.sedar.com.

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs au sens de la législation en valeurs mobilières applicable. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO et peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux qui sont indiqués dans les énoncés prospectifs ou qui sont implicites dans ceux-ci.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur des énoncés concernant le rendement financier futur du FPI PRO; l'exécution de sa stratégie de croissance, y compris la réalisation de son objectif de créer un FPI diversifié de moyenne capitalisation composé d'immeubles commerciaux, l'internalisation de sa fonction de gestion des actifs et son projet de passage à la TSX. Les objectifs et les énoncés prospectifs du FPI PRO sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables, ii) le niveau futur d'endettement du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront toujours à ses attentes actuelles, iii) aucune modification apportée aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement du FPI PRO ni à ses activités, iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité à obtenir du financement et la valeur de ses actifs, correspondra toujours à ses attentes actuelles, v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada donnera les résultats escomptés selon les attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou à des titres de créance.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué sont tous expressément donnés sous réserve de la présente mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont présentés à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO, qui est affichée sur SEDAR à www.sedar.com.

Ni la Bourse de croissance TSX ni son fournisseur de services de réglementation (au sens attribué à ce terme dans les politiques de la Bourse de croissance TSX) ne sont responsables de l'exactitude ou de l'exhaustivité du présent communiqué.

SOURCE PROREIT

Relations avec les investisseurs : Fonds de placement immobilier PRO, James W. Beckerleg, Président et chef de la direction, 514 933-9552; Fonds de placement immobilier PRO, Gordon G. Lawlor, CPA, CA, Chef des finances, 514 933-9552