Le FPI PRO présente de solides résultats financiers et résultats d'exploitation pour le deuxième trimestre de 2018

Les conditions requises sont réunies pour une croissance future

/DIFFUSION INTERDITE AUX ÉTATS-UNIS ET PAR L'ENTREMISE DE SERVICES DE NOUVELLES AUX ÉTATS‑UNIS./

MONTRÉAL, le 15 août 2018 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSXV : PRV.UN) est heureux de présenter ses résultats financiers et ses résultats d'exploitation pour le trimestre (le « deuxième trimestre ») et le semestre clos le 30 juin 2018. Le FPI PRO montre des gains solides au chapitre des actifs nets, des produits tirés des immeubles, du résultat d'exploitation net (« REN »)¹⁾ et des flux de trésorerie d'exploitation ajustés (« FTEA »)¹⁾. Le FPI a également réalisé des gains importants en ce qui concerne le taux d'occupation des locaux réservés dans son portefeuille ainsi qu'une augmentation de la durée moyenne pondérée des baux et une hausse appréciable de la superficie locative brute (« SLB »).

Parallèlement à la publication de ces résultats trimestriels, le FPI PRO a également annoncé aujourd'hui la clôture de son acquisition proposée auparavant annoncée de quatre immeubles au Québec ayant comme locataire clé un dépanneur. Cette opération de 8,95 millions de dollars comportait l'émission en faveur du vendeur de 995 150 parts de société en commandite de catégorie B (les « parts de catégorie B ») de Société en commandite FPI PRO, filiale du FPI, au prix de 2,30 $ la part. Les parts de catégorie B sont l'équivalent économique des parts de fiducie du FPI et elles sont échangeables contre celles-ci à raison de une contre une.

Croissance et diversification

« Jusqu'ici, l'exercice 2018 représente l'une des périodes les plus actives de notre histoire », a indiqué James W. Beckerleg, président et chef de la direction. « Nos réalisations depuis le 31 décembre 2017 devraient consolider de façon importante les activités du FPI et en bonifier la valeur cette année et au cours des trimestres à venir.

« Au cours des derniers jours du deuxième trimestre, nous avons affecté les nouveaux fonds tirés de l'importante mobilisation de capitaux réalisée en janvier à l'acquisition de huit immeubles de qualité supérieure et à celle des activités et des actifs de Compass Commercial Realty, entreprise de gestion immobilière de premier plan établie à Halifax, en Nouvelle-Écosse. L'acquisition de cette entreprise reconnue nous permettra de rapatrier à l'interne la majeure partie de nos services de gestion immobilière au pays d'ici le 31 décembre 2018, ce qui renforcera les relations avec les locataires et aura un effet relutif pour tous les porteurs de parts. Ces acquisitions stratégiques ont solidifié le FPI et nous permettront de continuer à bonifier un portefeuille bien géré qui est composé d'immeubles de qualité à l'échelle nationale.

« L'expansion du FPI PRO témoigne d'un profil de risque qui se raffermit pour nos porteurs de parts », a ajouté M. Beckerleg. « Nous avons diversifié la représentation géographique et sectorielle de notre portefeuille, et nous sommes parvenus à enregistrer des niveaux d'occupation qui dépassent les 97 % en misant sur des locataires de grande qualité. Nous avons notamment accru notre présence dans l'ouest du Canada en Ontario, et nous veillons à atteindre un point d'équilibre dans la représentation des quatre secteurs immobiliers commerciaux au sein de notre portefeuille. Le secteur des immeubles industriels occupe maintenant une plus grande place dans notre portefeuille, ce qui s'explique principalement par l'acquisition à la fin de juin 2018 de six nouveaux immeubles cumulant une superficie de 237 430 pieds carrés. Ces immeubles sont situés à Winnipeg, au Manitoba, un marché attrayant qui présente un potentiel intéressant pour le FPI PRO.

« Les activités de location sont encourageantes. Nous avons renouvelé plus de 97 % des baux qui venaient à échéance en 2018, et les nouvelles modalités rattachées à ces baux se traduisent par une hausse nette des loyers de 5,5 %. De plus, le taux d'occupation des locaux réservés a grimpé à 97,6 %, un sommet historique qui a été atteint essentiellement grâce à l'ajout d'immeubles à notre portefeuille au cours de la période.  Le taux d'occupation des locaux réservés est à son niveau le plus élevé depuis 2014. Il y a lieu de préciser que ces locaux réservés fourniront un apport de plus de 1,3 million de dollars au REN²⁾ à compter du début de 2019, moment où il commencera à produire pleinement des rentrées de trésorerie. Cet apport était de 830 000 $ au 31 mars 2018.

« Nous sommes très fiers des progrès réalisés et nous sommes persuadés que ce sont nos porteurs de parts qui en profiteront alors que nous poursuivons nos stratégies de croissance et que nous continuons à consolider le profil financier et opérationnel du FPI PRO », a conclu M. Beckerleg.

RÉSULTATS FINANCIERS

(en milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts, les montants par part et à moins d'indication contraire)	Trimestre clos le 30 juin 2018	Trimestre clos le 30 juin 2017	Semestre clos le 30 juin 2018	Semestre clos le 30 juin 2017
Données financières
Produits tirés des immeubles	9 075 $	7 035 $	18 472 $	14 518 $
Résultat d'exploitation net^1)	5 855 $	4 444 $	11 746 $	8 977 $
Total de l'actif	415 268 $	258 800 $	415 268 $	258 800 $
Dette en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	60,11 %	50,87 %	60,11 %	50,87 %
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,7x	2,8x	2,6x	2,8x
Ratio de couverture du service de la dette^1)	1,6x	1,6x	1,6x	1,6x
Taux d'intérêt moyen pondéré sur emprunts hypothécaires	3,80 %	3,73 %	3,80 %	3,73 %
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, montant net	2 932 $	333 $	5 397 $	2 320 $
Flux de trésorerie d'exploitation^1)	2 522 $	2 385 $	4 991 $	4 927 $
Flux de trésorerie d'exploitation de base par part^1) 2)	0,0340 $	0,0479 $	0,0694 $	0,1012 $
Flux de trésorerie d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,0333 $	0,0468 $	0,0679 $	0,0987 $
Flux de trésorerie d'exploitation ajustés (FTEA)^1)	3 256 $	2 525 $	6 455 $	5 092 $
FTEA de base par part^1) 2)	0,0439 $	0,0508 $	0,0897 $	0,1047 $
FTEA dilués par part^1) 2)	0,0430 $	0,0496 $	0,0879 $	0,1021 $
Ratio de distribution des FTEA de base^1)	119,6 %	103,3 %	117,1 %	100,3 %
Ratio de distribution des FTEA dilués^1)	122,1 %	105,8 %	119,5 %	102,9 %

^1)	Mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation ».
^2)	Le total des parts de base est composé de parts de fiducie du FPI et de parts de S.E.C. de catégorie B. Le total des parts diluées comprend également des parts de fiducie différées.

Pour le trimestre clos le 30 juin 2018, le FPI PRO a enregistré une hausse à deux chiffres des produits tirés des immeubles, du REN³⁾ et des FTEA¹⁾ par rapport au trimestre clos le 30 juin 2017. Ces augmentations sont essentiellement attribuables à l'acquisition nette de 35 immeubles au cours des douze mois qui se sont écoulés depuis le deuxième trimestre de 2017. Soulignons que huit de ces acquisitions ont été conclues au cours des deux dernières semaines de juin 2018. Par conséquent, ces immeubles n'ont pas fourni un apport notable aux résultats financiers du deuxième trimestre et du semestre clos le 30 juin 2018.

Pour le trimestre clos le 30 juin 2018, les produits tirés des immeubles comptabilisés par le FPI PRO ont atteint 9,075 millions de dollars, contre 7,035 millions de dollars pour le deuxième trimestre de 2017, une augmentation de 29,0 %. Pour le semestre clos le 30 juin 2018, les produits ont augmenté de 27,2 % par rapport au semestre correspondant de 2017 pour s'établir à 18,47 millions de dollars.

Le REN¹⁾ a atteint 5,86 millions de dollars au deuxième trimestre, une progression de 31,8 % par rapport au trimestre clos le 30 juin 2017. Cette hausse s'explique principalement par les acquisitions d'immeubles réalisées par le FPI au cours de la période de douze mois close le 30 juin 2018. Pour le semestre clos le 30 juin 2018, le REN¹⁾ s'est établi à 11,75 millions de dollars, un bond de 30,8 % par rapport à celui de 8,98 millions de dollars inscrit à la période correspondante de 2017.

Pour le deuxième trimestre, le FPI PRO a enregistré des FTEA¹⁾ de 3,26 millions de dollars, contre 2,53 millions de dollars pour le trimestre correspondant de l'exercice 2017, une augmentation de 29,0 %. Les FTEA¹⁾ pour le semestre clos le 30 juin 2018 ont atteint 6,46 millions de dollars, une progression de 26,8 % par rapport au premier semestre de 2017.

Pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2018, la mobilisation de capitaux de 28,8 millions de dollars réalisée en janvier 2018 a eu un effet marqué sur la situation de trésorerie du FPI et, par conséquent, une influence temporaire sur les FTEA¹⁾ par part et le ratio de distribution des FTEA¹⁾. Comme il a été mentionné précédemment, les acquisitions totalisant 37 millions de dollars annoncées au deuxième trimestre ont été finalisées seulement à la fin du trimestre; en conséquence, elles n'ont pas fourni un apport substantiel aux FTEA¹⁾ de base par part au cours du trimestre. Les flux de trésorerie importants qui proviendront de ces acquisitions commenceront à se refléter dans nos résultats à partir du troisième trimestre.

Les FTEA¹⁾ de base par part du deuxième trimestre ont connu un léger repli pour ressortir à 0,0439 $. À titre comparatif, ils s'étaient établis à 0,0508 $ au cours du deuxième trimestre de 2017. Pour le semestre clos le 30 juin 2018, les FTEA¹⁾ de base par part se sont chiffrés à 0,0897 $, en baisse par rapport à ceux de 0,1047 $ enregistrés au cours du semestre correspondant de 2017.

Pour le trimestre clos le 30 juin 2018, le FPI a déclaré trois distributions totalisant 0,0525 $ par part de fiducie du FPI. Au deuxième trimestre de 2018, le ratio de distribution des FTEA¹⁾ s'est élevé à 119,6 %, comparativement à 103,3 % pour le deuxième trimestre de 2017. Pour le semestre, le ratio de distribution des FTEA¹⁾ est ressorti à 117,1 %, contre 100,3 % au 30 juin 2017.

L'actif total au bilan a connu une hausse appréciable, atteignant 415,27 millions de dollars au 30 juin 2018, contre 258,80 millions de dollars au 30 juin 2017. Cette hausse est attribuable à l'acquisition nette de 35 immeubles depuis le 30 juin 2017.

Au 30 juin 2018, le ratio de la dette sur la valeur comptable brute⁴⁾ s'établissait à 60,11 %, contre 50,87 % au 30 juin 2017. Au deuxième trimestre, le taux d'intérêt moyen pondéré sur les emprunts hypothécaires est demeuré stable à 3,80 %. Il s'établissait à 3,73 % au cours du trimestre clos le 30 juin 2017.

Au 30 juin 2018, le nombre moyen pondéré de base de parts en circulation s'établissait à 74 113 630 parts, contre 49 738 603 parts au 30 juin 2017.

RÉSULTATS D'EXPLOITATION

	30 juin 2018	30 juin 2017
Données d'exploitation
Nombre d'immeubles	73	38
Superficie locative brute (en pieds carrés)	3 039 510	1 792 211
Taux d'occupation^1)	97,6 %	94,0 %
Durée restante moyenne pondérée des baux (en années)	6,6	6,3

1)	Le taux d'occupation comprend les contrats de location pour une occupation future de locaux actuellement vacants. La direction estime qu'en incluant les locaux réservés, elle présente un rapport plus équilibré. Au 30 juin 2018, les locaux réservés correspondaient à une SLB d'environ 98 408 pieds carrés (SLB de 6 200 pieds carrés au 30 juin 2017).

Le portefeuille du FPI PRO offre un solide rendement qui devrait se maintenir pour le reste de l'exercice.

À la clôture du deuxième trimestre, le taux d'occupation du FPI PRO a atteint 97,6 %, contre 94,0 % au 30 juin 2017. À la fin du deuxième trimestre, la durée moyenne pondérée des baux était en hausse à 6,6 ans. Le FPI est d'avis que ce résultat reflète la qualité des immeubles commerciaux du FPI, qui sont occupés en majorité par des locataires de grande qualité offrant de solides garanties et qui continuent d'attirer ce type de locataires.

Au 30 juin 2018, la SLB s'élevait à 3 039 510 pieds carrés, contre 1 792 211 pieds carrés au 30 juin 2017, une hausse de 69,6 %. L'augmentation de 1 247 299 pieds carrés par rapport au 30 juin 2017 est attribuable à l'acquisition nette de 35 immeubles au cours des douze mois précédents.

Au 30 juin 2018, le portefeuille du FPI PRO comptait 73 immeubles, contre 38 immeubles à la fin du deuxième trimestre de 2017. La majeure partie de cette croissance est survenue dans les secteurs des immeubles industriels et des immeubles de commerces de détail, puis, dans une moindre mesure, dans les secteurs des immeubles commerciaux à usage mixte et des immeubles de bureaux. À l'heure actuelle, en tenant compte de la clôture de l'acquisition de quatre autres immeubles annoncée aujourd'hui, notre portefeuille se compose de quatre immeubles de bureaux d'une SLB totale d'environ 154 000 pieds carrés, de 50 immeubles de commerces de détail d'une SLB totale d'environ 1 088 000 pieds carrés, de 16 immeubles industriels d'une SLB totale d'environ 1 366 000 pieds carrés et de sept immeubles commerciaux à usage mixte d'une SLB totale d'approximativement 444 000 pieds carrés.

Les sociétés d'État et les locataires nationaux représentaient 88,8 % du loyer de base à la fin du deuxième trimestre. Les dix principaux locataires du FPI, qui sont des sociétés de renom et des sociétés d'État, représentent environ 40,2 % du loyer de base total du portefeuille à la fin du deuxième trimestre. Les divers locataires du FPI ont des baux qui prennent fin à différentes dates, de sorte que seulement 12,8 % d'entre eux peuvent arriver à échéance au cours d'une même période dans les cinq prochaines années.

ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DE CLÔTURE

Parallèlement à la publication de ces résultats financiers, le FPI a annoncé aujourd'hui la clôture de l'acquisition déjà annoncée de quatre immeubles situés à Montréal, à Sherbrooke, à Laurier-Station et à Lévis, au Québec, chacun d'eux comptant des locataires nationaux. Les quatre immeubles ont une superficie totale de 13 606 pieds carrés, et ils ont été acquis au prix de 8,95 millions de dollars, exclusion faite des frais de clôture. Un fiduciaire du FPI, soit Vincent Chiara, est considéré comme une personne apparentée aux vendeurs. La contrepartie de l'acquisition comprend une tranche au comptant de 6,67 millions de dollars financée par la prise en charge d'un prêt hypothécaire existant et de nouveaux prêts hypothécaires, par les marges de crédit du FPI ainsi que par l'émission de 995 150 parts de catégorie B au prix de 2,30 $ chacune.

STRATÉGIE ET PERSPECTIVES

Les marchés immobiliers commerciaux au Canada demeurent vigoureux et les prix continuent d'être concurrentiels. À mesure que le FPI PRO continuera de croître, la direction aura davantage d'opérations potentielles à sa portée. Dans une conjoncture de forte concurrence, nous demeurons fort concentrés à trouver les bonnes occasions, surtout dans un contexte où les taux d'intérêt sont en hausse et où certains segments du secteur du commerce de détail posent un défi. Comme il l'a fait pour l'opération concurrente visant l'immeuble de Winnipeg réalisée à la fin du deuxième trimestre, le FPI PRO a démontré sa capacité à rivaliser avec ses concurrents et à acquérir des immeubles de qualité. Nous avons encore des occasions à saisir.

Une hausse éventuelle des taux d'intérêt serait sans incidence négative importante pour le FPI PRO étant donné que ce dernier compte peu de dettes venant à échéance dans la prochaine année. À l'heure actuelle, la durée moyenne des emprunts hypothécaires exigibles du FPI est de plus de cinq ans. 

Les dernières acquisitions du FPI PRO ont maintenant été intégrées à son portefeuille, et elles fournissent un apport à nos résultats financiers et opérationnels déjà solides. Pour le reste de 2018, la direction s'attend à une poursuite de la croissance et à une amélioration des résultats d'exploitation pour nos porteurs de parts tandis que nous continuons d'exécuter nos stratégies.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie en vertu des lois de l'Ontario. Le FPI PRO a été créé en mars 2013 afin de détenir en propriété un portefeuille d'immeubles commerciaux diversifié au Canada, principalement axé sur les marchés principaux et secondaires au Québec, dans le Canada atlantique et en Ontario, et sur une expansion sélective dans l'Ouest canadien.

Données financières supplémentaires

Les états financiers consolidés intermédiaires résumés et le rapport de gestion intermédiaire du FPI PRO pour le deuxième trimestre de 2018 sont affichés sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à www.sedar.com.

Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation

Les états financiers consolidés du FPI PRO sont préparés conformément aux Normes internationales d'information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, en tant que complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, le FPI PRO communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS, dont les flux de trésorerie d'exploitation ajustés (« FTEA »), les flux de trésorerie d'exploitation (« FTE »), le résultat d'exploitation net (« REN »), la dette en pourcentage de la valeur comptable brute, le ratio de couverture des intérêts, le ratio de couverture du service de la dette et les ratios de distribution, et d'autres mesures présentées ailleurs dans le présent communiqué. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n'ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d'autres émetteurs. Le FPI PRO a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction est d'avis qu'il s'agit de mesures pertinentes de la performance opérationnelle sous‐jacente et de la gestion de la dette du FPI PRO. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation (ou utilisés dans le cadre de celles‑ci) ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI PRO.

Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 15 août 2018, qui est affiché sur SEDAR, au www.sedar.com.

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs au sens de la législation en valeurs mobilières applicable. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO et peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux qui sont indiqués dans les énoncés prospectifs ou qui sont implicites dans ceux‑ci.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur des énoncés concernant la capacité du FPI d'exécuter ses stratégies d'affaires et de croissance; le rendement financier futur du FPI; l'incidence des hausses des taux d'intérêt et l'incidence des acquisitions du FPI sur ses résultats futurs. Les objectifs et les énoncés prospectifs du FPI PRO sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables, ii) le niveau futur d'endettement du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront toujours à ses attentes actuelles, iii) aucune modification apportée aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement du FPI PRO ni à ses activités, iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité à obtenir du financement et la valeur de ses actifs, correspondra toujours à ses attentes actuelles, v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada donnera les résultats escomptés selon les attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou à des titres de créance.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont expressément visés par la présente mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont présentés à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la dernière notice annuelle du FPI PRO, qui est affichée sur SEDAR, au www.sedar.com.

Ni la Bourse de croissance TSX ni son fournisseur de services de réglementation (terme défini dans les politiques de la Bourse de croissance TSX) ne sont responsables de l'exactitude ou de l'exhaustivité du présent communiqué.

DIFFUSION INTERDITE AUX ÉTATS‑UNIS ET PAR L'ENTREMISE DE SERVICES DE NOUVELLES AUX ÉTATS‑UNIS.

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^1)	Mesure non conforme aux IFRS. Se reporter à la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation ».

SOURCE PROREIT

Fonds de placement immobilier PRO, James W. Beckerleg, Président et chef de la direction, 514 933-9552 ; Fonds de placement immobilier PRO, Gordon G. Lawlor, CPA, CA, Chef des finances, 514 933-9552