Les critères de fixation de loyer 2020 accroîtront la rareté des logements et affecteront la qualité de l'offre, prédit la CORPIQ

MONTRÉAL, le 22 janv. 2020 /CNW Telbec/ - Alors que le taux d'inoccupation des logements diminue au Québec, les critères de fixation de loyer 2020 dévoilés par la Régie du logement accentueront les problèmes de disponibilité et de qualité.

Rénover détruit de la valeur

Pour 2020, les propriétaires qui se rendront au tribunal se verront accorder une augmentation de loyer de seulement 2,58 $ par tranche de 1000 $ de travaux de rénovation. Il leur faudra donc théoriquement patienter 387 mois (32 ans) pour récupérer une dépense, soit bien plus que la durée de vie utile de ce qui est rénové.

« ll n'y a plus aucun moyen d'amortir les travaux de rénovation, à moins qu'il y ait un changement de locataires permettant de hausser les loyers en conséquence. L'autre possibilité est que le propriétaire qui rénove ou l'acheteur éventuel ait pour projet d'utiliser l'immeuble à des fins autres que résidentielle locative », explique le directeur Affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.

Ce blocage contribuera donc à réduire davantage l'offre de logements, estime la CORPIQ. D'une part, les propriétaires qui rénovent ont tout intérêt à garder ensuite le logement vacant pendant douze mois, puisque la loi leur permet ensuite d'afficher un loyer que le nouveau locataire ne pourra pas contester. D'autre part, si les rénovations majeures ne sont pas réalisées, le risque augmente que la pérennité de l'immeuble ne soit possible que par sa conversion ou sa reconstruction en condos ou, s'il est bien situé, en offre d'hébergement touristique.

Les loyers augmentent, donc la hausse accordée par le tribunal sera plus généreuse…

Pour 2020, l'augmentation du loyer de base (sans les taxes foncières) qu'accordera le tribunal lors d'une fixation sera deux fois plus élevée qu'en 2019. En effet, la Régie du logement utilise principalement dans son calcul le taux de variation des loyers au Québec durant l'année précédente. Or, les loyers sont en hausse marquée, soit 1,9 % selon Statistique Canada ou de 3,2 % selon la SCHL.

« C'est là une des absurdités de la méthode de fixation des loyers qui utilise des chiffres qu'elle-même influence », explique le porte-parole de la CORPIQ. « Quand les loyers augmentaient peu, les propriétaires étaient pénalisés avec des taux faibles l'année suivante. Maintenant que les loyers augmentent davantage, la fixation de loyer autorisera des hausses plus substantielles. »

La CORPIQ propose que le principe des ajustements de loyer soit plutôt basé sur le coût d'occupation (coût global d'usage) des logements. L'indicateur idéal serait l'indice de prix des logements neufs, qui se situe à 2,7 % présentement. Si le revenu net généré par les loyers d'un immeuble ne suit pas le coût d'usage, les propriétaires perdent l'intérêt d'y réinvestir en rénovation et le risque qu'on le retire du marché locatif pour le convertir à un autre usage s'accroît.

« Si le gouvernement du Québec avait appliqué le coût d'usage pour déterminer les ajustements au cours des dernières décennies, l'offre actuelle serait plus abondante et de meilleure qualité », affirme Hans Brouillette.

La CORPIQ a mis en ligne sa propre grille de calcul d'ajustement de loyer qui compare le résultat de ce qu'elle propose avec celui de la grille officielle de la Régie du logement.

Le nombre de litiges va augmenter

Avec la rareté des logements vacants, plus de locataires choisiront de ne pas déménager cette année et contesteront l'avis d'augmentation de loyer. Donc moins de logements se libéreront et plus de demandes de fixation par le tribunal seront déposées. Leur nombre avait explosé lors de la crise du logement des années 2000.

La prudence avant de refuser est toutefois de mise, car si l'augmentation de loyer demandée par le propriétaire s'avère justifiée, le locataire qui refuse de considérer les factures qui lui sont présentées en preuve sera normalement tenu de payer, en plus de l'ajustement de loyer, les frais judiciaires pouvant atteindre 78 $.

L'intervention de la ministre est nécessaire

La CORPIQ soumettra à la ministre de l'Habitation, Andrée Laforest, ses propositions pour réformer les critères de fixation de loyer. En réponse à une pétition initiée par la CORPIQ et déposée le 18 septembre à l'Assemblée nationale, la ministre reconnaissait que certains critères constituaient un frein à l'investissement et confirmait que la possibilité d'une modification du règlement était à l'étude.

« La méthode de fixation de loyer a été élaborée dans les années 70. Il est plus que temps que le gouvernement l'actualise », conclut Hans Brouillette.

L'abordabilité meilleure que jamais

En terminant, la CORPIQ souligne le fait que l'abordabilité des loyers s'est améliorée au Québec depuis deux décennies. Selon les plus récentes données publiées par Statistique Canada, en 2017 le loyer moyen au Québec (735 $) représentait sur douze mois 22,5 % du revenu moyen après impôt des locataires (39 200 $). En 1996, c'était 25,9 %.

	Revenu moyen après impôt	Loyer moyen au Québec	Part du budget disponible
1996	21 400	461	25,9%
1997	21 700	462	25,5%
1998	22 500	468	25,0%
1999	24 300	476	23,5%
2000	25 900	481	22,3%
2001	27 000	499	22,2%
2002	27 800	522	22,5%
2003	28 300	540	22,9%
2004	29 000	557	23,0%
2005	28 600	574	24,1%
2006	29 600	589	23,9%
2007	31 200	601	23,1%
2008	33 000	610	22,2%
2009	32 300	623	23,1%
2010	32 500	648	23,9%
2011	35 200	665	22,7%
2012	34 100	662	23,3%
2013	35 100	678	23,2%
2014	37 500	691	22,1%
2015	35 800	712	23,9%
2016	38 400	726	22,7%
2017	39 200	735	22,5%
Variation	83%	59%

Source : CORPIQ, d'après les données de Statistique Canada et de la SCHL

À propos de la CORPIQ

Organisme à but non lucratif réunissant 25 000 propriétaires et gestionnaires qui possèdent près de 500 000 logements et condos locatifs, la CORPIQ est la plus importante association à offrir des services aux propriétaires de logements et à défendre leurs intérêts, et ce, depuis 40 ans. Elle est active dans toutes les régions qu'elle dessert à partir de trois bureaux totalisant 50 employés. Les propriétaires québécois procurent un logement à 1,3 million de ménages locataires et possèdent, dans sept cas sur dix, un duplex ou un triplex. La location de logements représente des revenus annuels bruts de 10,5 milliards $, dont 1,6 sont retournés en taxes municipales et scolaires.

SOURCE CORPORATION DES PROPRIETAIRES IMMOBILIERS DU QUEBEC INC.

Hans Brouillette, directeur Affaires publiques, CORPIQ, Cellulaire : 514 249-1691, Courriel : [email protected]

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http://www.corpiq.com