Rapport Royal LePage : Plus du quart des Canadiens compte investir dans l'immobilier résidentiel au cours des cinq prochaines années English
51 % des investisseurs actuels et 23 % des non-investisseurs considèrent réaliser un investissement immobilier avant 2028
- Environ 4,4 millions de personnes au Canada possèdent actuellement une propriété à revenus
- 26 % des Canadiens disent qu'ils sont susceptibles d'investir dans l'immobilier résidentiel au cours des cinq prochaines années
- Le tiers (32 %) des Canadiens qui ont investi dans l'immobilier résidentiel sont propriétaires d'au moins deux biens immobiliers
- Les investisseurs plus jeunes (âgés de 18 à 34 ans) sont plus susceptibles que les investisseurs plus âgés (35 ans et plus) de détenir plus d'un immeuble à revenus
- 15 % des investisseurs résidentiels canadiens ne sont pas propriétaires de leur résidence principale ; de ce nombre, la majorité sont âgés de 18 à 34 ans
- Près du tiers des investisseurs immobiliers au Canada (31 %) ont envisagé de revendre au moins un de leurs immeubles à revenus en raison de la hausse des taux d'intérêt
- 20 % des investisseurs de la région du Grand Montréal disent qu'ils sont susceptibles de vendre au moins un de leurs biens au cours des deux prochaines années ; ce pourcentage se situe à 24 % et 28 %, respectivement, dans les grandes régions de Toronto et de Vancouver
TORONTO, le 25 mai 2023 /CNW/ - Selon un sondage récent réalisé par Léger pour Royal LePage1, 11 % des personnes au Canada -- soit près de 4,4 millions de personnes2 -- détiennent actuellement une propriété à revenus résidentielle. Soixante-quatre pour cent des investisseurs dans l'immobilier résidentiel détiennent un seul bien, tandis que 32 % en détiennent deux ou plus.
Malgré les coûts d'emprunt plus élevés qui caractérisent l'écosystème immobilier au lendemain de la pandémie, le désir d'acquérir des biens immobiliers pour de l'investissement demeure fort. Vingt-trois pour cent des Canadiens qui ne possèdent pas actuellement de propriété à revenus affirment qu'ils sont susceptibles d'en faire l'achat au cours des cinq prochaines années, et plus de la moitié (51 %) des investisseurs actuels disent qu'ils sont susceptibles d'acheter un autre immeuble à revenus résidentiel au cours de la même période. Globalement, plus du quart des Canadiens (26 %), qu'ils soient actuellement investisseurs immobiliers ou non, ont l'intention d'acheter un bien immobilier pour de l'investissement avant 2028.
Si, pour bien des jeunes Canadiens, l'accès à la première propriété demeure difficile, ce sont les plus jeunes parmi les investisseurs dans l'immobilier, ceux âgés de 18 à 34 ans, qui, comparativement aux investisseurs plus âgés, sont les plus susceptibles d'être propriétaire de plus d'un bien résidentiel. Dans la cohorte des plus jeunes investisseurs, 44 % sont propriétaires de deux immeubles à revenus ou plus, pourcentage nettement plus élevé que pour le groupe des investisseurs de 35 à 54 ans (29 %) et que pour celui des investisseurs de 55 ans et plus (25 %). Soulignons que 67 % des investisseurs les plus jeunes (de 18 à 34 ans) sont propriétaires de leur résidence principale, comparativement à 88 % et 95 %, respectivement, chez les investisseurs âgés de 35 à 54 ans et de 55 ans et plus.
« Nous savons que le fait d'être propriétaire est une valeur importante aux yeux des Canadiens : manifestement, le fait d'être propriétaire reste un moyen souhaitable de se constituer un patrimoine au fil des ans. Beaucoup de propriétaires choisissent d'investir dans l'immobilier, d'abord pour générer un revenu et récolter les avantages de l'appréciation des prix, mais aussi pour créer un accès au marché pour les générations futures de leur famille, affirme Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. Malgré les obstacles que constituent le manque de maisons disponibles et l'augmentation des taux d'intérêt, les jeunes sont de plus en plus enclins à faire de l'investissement immobilier un élément de leur planification financière pour l'avenir. De fait, le sondage révèle qu'ils sont nombreux à privilégier l'achat d'un bien immobilier en tant que placement plutôt que l'achat d'une résidence principale. »
À travers le Canada, les maisons unifamiliales détachées constituent le type de propriété le plus recherché, puisque c'est ce que possèdent 44 % des investisseurs. Les appartements en copropriété arrivent en deuxième place (37 %), suivis des maisons en rangée (11 %). Le sondage révèle également que les Canadiens qui investissent dans l'immobilier citent ces trois principaux facteurs qui déterminent le choix d'une propriété à revenus : possibilité d'appréciation de la valeur de la propriété à long terme (69 %), flux de trésorerie positif sur une base mensuelle (54 %) et le peu d'entretien ou de dépenses variables (44 %).
Quarante-quatre pour cent de ceux qui investissent dans l'immobilier disent que leur immeuble à revenus est situé dans une ville ou une municipalité différente de celle où ils vivent actuellement. L'accès à un établissement d'enseignement postsecondaire est aussi un facteur important : 47 % disent que la proximité d'une grande université canadienne ou d'un collège réputé a influencé leur décision d'acheter dans un endroit plutôt qu'un autre.
« Si la dimension émotive est à peu près absente de l'achat d'une propriété à revenus, comparativement à l'achat d'une maison qu'on compte habiter, les investisseurs résidentiels accordent quand même de l'importance à plusieurs des mêmes caractéristiques, telles que l'emplacement, les services locaux et le type de bien, souligne M. Soper. Et comme beaucoup d'acheteurs de résidences principales, de nombreux investisseurs élargissent leurs recherches jusque dans les marchés plus abordables et sont prêts à assumer les particularités liées à l'achat d'un bien en dehors de la région dans laquelle ils vivent pour pouvoir tirer parti des avantages financiers. »
Quinze pour cent des personnes qui investissent dans l'immobilier résidentiel ne sont pas propriétaires de leur résidence principale ; en effet, 12 % des investisseurs sont locataires et sont majoritairement âgés de 18 à 34 ans, tandis que 3 % vivent chez des parents ou des amis sans payer de loyer.
« Il est particulièrement intéressant de constater le pourcentage important d'investisseurs qui ne sont pas propriétaires du logement qu'ils habitent ; parmi ceux-ci, ils sont sans doute assez nombreux à avoir acheté une propriété à revenus dans une ville plus abordable que celles où ils vivent, ajoute M. Soper. Cette stratégie ne fait que confirmer la croyance, très profondément ancrée chez les Canadiens, que l'immobilier constitue un bon investissement à long terme, surtout pour les jeunes. »
Le coût accru des emprunts a également eu un impact considérable sur les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable au Canada au cours de la dernière année, et les propriétaires de propriétés à revenus ne font pas exception à la règle. L'augmentation des taux d'intérêt a incité près du tiers des investisseurs (31 %) à envisager la vente d'au moins une de leurs propriétés. Les investisseurs âgés de 18 à 34 ans sont les plus susceptibles d'envisager de vendre au moins un de leurs biens (54 %).
« Les taux hypothécaires beaucoup plus élevés et l'augmentation du coût de l'entretien des maisons et des services publics ont incité certains investisseurs surendettés à envisager de vendre », a déclaré M. Soper. « Cela dit, on s'attendait à ce que le segment des investisseurs résidentiels connaisse un sérieux ralentissement pendant la pandémie, car les projets de pré-construction ont été reportés et les appartements en copropriété dans les quartiers des centres-villes se sont vidés, ce qui a poussé les propriétaires à réduire les loyers pour garder leurs locataires. Compte tenu de la pénurie généralisée de logements au Canada, les habitants sont rapidement retournés dans les centres urbains lorsque l'alerte sanitaire a été contenue. Les loyers n'ont pas seulement rebondi, ils ont fortement augmenté et il est devenu évident que le ralentissement du secteur était temporaire. Cela ne fait que souligner l'importance de travailler avec un professionnel de l'immobilier qui peut aider les investisseurs à prendre des décisions d'achat éclairées et à long terme, capables de résister aux turbulences économiques à court terme.
« Comme tout investissement financier, l'immobilier comporte son lot de risques potentiels. Lorsque vous envisagez d'inclure l'immobilier résidentiel dans votre portefeuille d'investissement, il est important de vous appuyer sur les conseils d'experts, notamment d'un conseiller financier, d'un courtier en prêts hypothécaires et d'un courtier immobilier, afin de vous assurer que votre investissement est conforme à votre stratégie à long terme et à votre tolérance au risque », a ajouté M. Soper.
Si on se tourne vers l'avenir, 44 % des investisseurs disent qu'ils comptent garder leur bien dans l'état actuel au cours des deux prochaines années. Au cours de la même période, 26 % des investisseurs comptent rénover au moins un de leurs biens, tandis que 24 % ont l'intention de vendre au moins un de leurs logements.
« Les investisseurs jouent un rôle essentiel dans l'offre de logements plus que nécessaire aux locataires à travers le pays, et ils continueront de faire partie de l'écosystème immobilier canadien alors que le pays accueillera un nombre sans précédent d'immigrants dans les années à venir », a déclaré M. Soper.
Tableau - Rapport 2023 de Royal LePage sur les investisseurs immobiliers
rlp.ca/tableau_rapport-investisseurs-2023
Dans la région du Grand Montréal, 64 % des investisseurs possèdent un immeuble à revenus résidentiel ; 34 % en possèdent deux ou plus. Quatorze pour cent des investisseurs montréalais déclarent posséder au moins trois propriétés à revenus, soit près du double de la moyenne nationale de 8 %, et nettement plus que les investisseurs situés dans les régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver (6 % et 7 %, respectivement). Cinquante-deux pour cent des investisseurs de la région du Grand Montréal déclarent qu'ils sont susceptibles d'acheter un autre immeuble à revenus résidentiel au cours des cinq prochaines années.
« L'attrait de l'investissement immobilier à Montréal n'est pas étranger au fait que le prix des propriétés y est beaucoup plus abordable que dans les deux autres plus grandes agglomérations canadiennes », explique Aline Zafirian, courtier immobilier résidentiel et commercial pour Royal LePage Village. « L'immobilier est un puissant véhicule d'investissement de par l'effet de levier qu'offre l'hypothèque, puisque l'on détient 100 % de l'actif en ayant payé en réalité aussi peu que 20 % de mise de fonds dans le cas d'une propriété à revenus », ajoute-t-elle. « D'ailleurs, lorsque l'on compare le montant de mise de fonds nécessaire pour acquérir un immeuble à Montréal est bien moindre par rapport à une propriété similaire à Toronto où la valeur marchande est presque doublée. Cela explique en partie pourquoi les investisseurs montréalais possèdent plus de propriétés à revenus à Montréal qu'ailleurs au pays. »
L'enquête a révélé que le type de bien d'investissement le plus populaire pour les investisseurs de la région du Grand Montréal sont les appartements en copropriété, avec 33 %. Parmi les trois grandes régions, les investisseurs du Grand Montréal sont plus susceptibles de posséder un duplex (18 %) ou un triplex (17 %), alors que ces types de propriétés sont quasi inexistants au sein des marchés du Grand Toronto et du Grand Vancouver. Lorsqu'ils choisissent une propriété, les investisseurs de Montréal accordent la priorité à la possibilité d'appréciation de la valeur de la propriété à long terme, à l'accès à une forte demande de location ou à un vaste bassin de locataires, ainsi qu'à un flux de trésorerie positif sur une base mensuelle.
« Le parc immobilier de Montréal est unique parce qu'il est plus ancien, ce qui lui confère une architecture et un urbanisme très différents et qui explique la forte présence des plexes », commente Mme Zafirian. « Contrairement aux investisseurs de Toronto et de Vancouver qui composent avec des prix d'achat plus élevés, les investisseurs immobiliers montréalais peuvent bénéficier d'un ratio de rentabilité potentiellement accru dû à des coûts de possession mensuels plus faibles. De plus, le parc immobilier locatif de Montréal permet à un propriétaire de duplex ou de triplex d'habiter son logement à moindre coût puisque ce dernier est en partie financé par les autres locataires, ce qui est beaucoup moins courant ailleurs au pays. »
Selon l'enquête, 26 % des investisseurs de la région du Grand Montréal déclarent que la hausse des taux d'intérêt les a amenés à envisager de vendre un ou plusieurs de leurs immeubles à revenus, un taux inférieur à celui des régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver. Interrogés sur leurs projets d'avenir, 20 % des investisseurs montréalais ont déclaré qu'il était probable qu'ils vendent une ou plusieurs de leurs propriétés au cours des deux prochaines années.
« La hausse des taux d'intérêt en 2022 a été considérable et expéditive, ce qui fait que certains investisseurs n'ont pas été en mesure d'amortir ces coûts assez rapidement. Comme le risque financier de l'investissement immobilier est moins grand à Montréal à cause du prix moindre des propriétés, la capacité des investisseurs à garder ces actifs immobiliers est possiblement moins menacée lorsque les taux d'intérêt augmentent », suggère Mme Zafirian. « Pour les années à venir, on peut envisager que les niveaux d'inflation et les taux d'intérêt reviendront à des cibles moins élevées, ce qui devrait stimuler l'engouement pour de l'investissement immobilier. Parallèlement, le rythme des mises en chantier ne suit pas la demande existante et à venir, ce qui devrait continuer de favoriser la hausse des valeurs », a-t-elle conclu.
Tableau - Rapport 2023 de Royal LePage sur les investisseurs immobiliers
rlp.ca/tableau_rapport-investisseurs-2023
Dans la région du Grand Toronto, 64 % des investisseurs sont propriétaires d'un immeuble à revenus résidentiel, tandis que 34 % en possèdent au moins deux. Quarante-sept pour cent des investisseurs de la région du Grand Toronto disent qu'ils sont susceptibles d'acheter une autre propriété à revenus au cours des cinq prochaines années, ce qui est inférieur à la moyenne nationale de 51 %, et plus bas que les statistiques enregistrées pour la région du Grand Montréal (52 %) et le Grand Vancouver (54 %).
« Être propriétaire fait partie des rêves des Canadiens. Si le fait de posséder sa résidence principale est déjà en soi un placement viable, de nombreux Canadiens se tournent vers les placements immobiliers comme un moyen d'accroître leur sécurité financière ; l'avantage est bien sûr de posséder un actif réel, et peut-être d'avoir des entrées de fonds mensuelles, mais aussi la possibilité de réaliser une plus-value au fil des ans, souligne Mike Heddle, dirigeant d'agence, Royal LePage State Realty. Les consommateurs sont de mieux en mieux informés en matière de placements immobiliers, et leur intérêt ainsi que leur confiance à l'égard de ce secteur sont en croissance depuis quelques années. Les milléniaux, qui regardent des émissions de télé sur les propriétés à revenus depuis leur enfance et qui sont à l'affût d'occasions d'accroître leur patrimoine, constituent le segment du marché de l'investissement qui connaît le plus fort taux de croissance dans la région du Grand Toronto. »
Le sondage révèle que le type de propriété à revenus le plus recherché, dans la région du Grand Toronto, est la maison unifamiliale, puisque c'est ce que possèdent 44 % des investisseurs. Il semble également qu'aux yeux des investisseurs dans cette région, les trois facteurs prioritaires qui déterminent le choix d'un bien d'investissement résidentiel sont : la possibilité d'appréciation de la valeur de la propriété à long terme, le flux de trésorerie positif sur une base mensuelle, et le peu d'entretien ou de dépenses variables.
« L'achat d'une propriété à revenus est bien plus une question d'affaires et de finances, comparativement à l'achat d'un logement qu'on compte habiter soi-même. Néanmoins, les investisseurs ont des exigences très précises à l'égard de ces propriétés, en termes d'emplacement et de possibilités de rendement. Il n'est pas rare de voir des amis, des membres d'une famille ou simplement des gens qui ont des affinités s'associer pour acheter ce type de bien immobilier, dit M. Heddle. L'emplacement géographique est un facteur clé dans la décision d'investir. Bon nombre d'investisseurs n'ont pas peur d'acheter dans une ville autre que celles où ils vivent, si cela leur permet de profiter de prix alléchants, mais ils privilégieront quand même des emplacements bien ciblés qui offriront à leurs futurs locataires des avantages précis, comme l'accès aux transports en commun. »
M. Heddle fait valoir que les biens immobiliers doivent être considérés comme des placements à long terme, qui exigent bien souvent qu'on ait assez de discipline pour laisser passer les fluctuations du marché.
« Il est très important que les investisseurs puissent tolérer les replis occasionnels du marché. Pendant la pandémie, nous avons vu des investisseurs réaliser leur premier investissement au moment où les taux d'intérêt étaient à leur plus bas et où les prix des maisons commençaient à remonter. Puis un an ou deux ont passé, et les voici aux prises avec des taux d'emprunt nettement plus élevés, qui rognent ou diminuent le revenu mensuel qu'ils tirent de leur propriété », ajoute-t-il.
« Il peut être extrêmement avantageux de faire affaire avec un professionnel de l'immobilier qui comprend les subtilités des investissements immobiliers et qui peut offrir un aperçu des perspectives à court et à moyen terme du marché. Par le passé, la région du Grand Toronto a été un marché florissant pour les investisseurs immobiliers. J'imagine qu'au cours des années à venir, la région va continuer d'attirer des investisseurs de qualité d'un peu partout. »
Selon le sondage, 36 % des investisseurs dans la région du Grand Toronto disent que la hausse des taux d'emprunt les a incités à envisager de vendre au moins un de leurs propriétés à revenus. C'est plus que la moyenne nationale, qui est de 31 %, et plus que les statistiques enregistrées dans les grandes régions de Montréal (26 %) et de Vancouver (28 %). Interrogés au sujet de leurs projets d'avenir, 24 % des investisseurs de la région disent qu'ils sont susceptibles de vendre au moins un de leurs biens au cours des deux prochaines années.
Tableau - Rapport 2023 de Royal LePage sur les investisseurs immobiliers
rlp.ca/tableau_rapport-investisseurs-2023
Dans la région métropolitaine du Grand Vancouver, 67 % des investisseurs immobiliers possèdent une propriété à revenus et 29 % en ont au moins deux. Si 21 % des investisseurs dans la région ne sont pas propriétaires de leur résidence principale (soit nettement plus que la moyenne nationale de 15 %), 54 % des investisseurs dans le Grand Vancouver disent qu'ils sont susceptibles d'acheter un autre bien résidentiel au cours des cinq prochaines années.
« Le désir d'investir dans l'immobilier est très marqué dans le Grand Vancouver. Contrairement aux actions ou à d'autres types de placement, l'investissement immobilier offre la double possibilité d'occuper le logement ou de le louer pour en faire une source de revenus. À Vancouver, les gens associent le fait d'être propriétaire au développement du patrimoine, affirme Adil Dinani, courtier immobilier, Royal LePage West Real Estate Services. L'achat d'un immeuble à revenus est une décision financière importante pour bon nombre d'investisseurs qui souhaitent tirer parti de l'augmentation des prix à long terme prévue dans la région. En tant que conseillers de confiance de nos clients, nous aidons souvent les investisseurs non seulement à profiter du marché, mais aussi à se concentrer sur l'achat d'une propriété, surtout durant les périodes plus calmes ou lors des corrections du marché. »
Selon le sondage, le type d'investissement mobilier le plus répandu dans le Grand Vancouver sont les appartements en copropriété, dans une proportion de 52 %. Lorsqu'ils choisissent un bien, les acheteurs qui investissent dans cette région citent ces trois principales priorités : la possibilité d'appréciation de la valeur de la propriété à long terme, le flux de trésorerie positif sur une base mensuelle et le peu d'entretien ou de dépenses variables. Des trois grands centres urbains au Canada, c'est à Vancouver que les acheteurs étaient les plus nombreux (53 %) à se laisser influencer par la proximité d'un établissement postsecondaire.
« Les milléniaux un peu plus âgés, parents de jeunes enfants, font partie intégrante du bassin d'investisseurs en pleine expansion à l'heure actuelle dans le Grand Vancouver. Bon nombre d'entre eux pensent à leur avenir et investissent dans l'immobilier dans le but de développer le patrimoine familial, souligne M. Dinani. La situation géographique joue un rôle important dans le type de bien que les investisseurs choisissent. Les communautés faisant partie d'un plan d'aménagement, reliées aux transports en commun et d'où un peut se rendre à pied aux services de base sont très convoitées ; les propriétés à revenus situées près d'établissements postsecondaires réputés et qui offrent une source de revenus ininterrompus sont aussi très recherchés. »
M. Dinani affirme que si les coûts d'emprunt et d'exploitation plus élevés ont exercé une pression sur beaucoup d'investisseurs vancouvérois, un certain nombre d'entre eux n'ont pas pu assumer l'augmentation des coûts face aux fluctuations du marché au cours de la dernière année.
« Quand la pandémie s'est installée, bon nombre d'intervenants dans le secteur, moi y compris, s'attendaient à une baisse de l'intérêt des investisseurs, étant donné que les acheteurs délaissaient les appartements en copropriété en faveur d'espaces plus grands en banlieue. Mais notre hypothèse ne s'est pas tout à fait concrétisée : les investisseurs n'ont pas perdu confiance. En fait, leur confiance n'a fait qu'être renforcée par la faiblesse record des taux d'intérêt. Aujourd'hui, au lendemain de la pandémie, malgré les coûts d'emprunt plus élevés, je m'attends à ce que plus d'acheteurs fassent leur entrée dans le segment de l'investissement immobilier, à mesure que les taux d'intérêt vont se stabiliser et, avec le temps, redescendre. Les acheteurs vont écumer le marché à la recherche d'occasions. »
Selon le sondage, 28 % des investisseurs dans le Grand Vancouver affirment que la hausse des taux d'intérêt les a incités à envisager de revendre au moins une de leurs propriétés à revenus. Interrogés au sujet de leurs projets, 28 % des investisseurs dans la région disent qu'ils sont susceptibles de vendre au moins un de leurs biens au cours des deux prochaines années.
Tableau - Rapport 2023 de Royal LePage sur les investisseurs immobiliers
rlp.ca/tableau_rapport-investisseurs-2023
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Un sondage en ligne auprès de 1003 Canadiens de 18 ans et plus, propriétaires d'un ou de plusieurs immeubles à revenus résidentiels, a été réalisé entre le 2 mars 2023 et le 17 mars 2023, à l'aide du panel en ligne de Léger. Aucune marge d'erreur ne peut être associée à un échantillon non probabiliste (c'est-à-dire un panel en ligne dans ce cas). Toutefois, à des fins de comparaison, un échantillon probabiliste de 1003 répondants aurait une marge d'erreur de ±3 %, 19 fois sur 20. N.B. Les réponses à la question « Possédez-vous une ou plusieurs propriétés à revenus résidentielles (sans compter la location d'une partie de votre résidence principale) ? » ont été recueillies dans le cadre d'une enquête en ligne menée auprès de l'ensemble des Canadiens, sur une base de 10 021 répondants.
Au service des Canadiens depuis 1913, Royal LePage est le premier fournisseur au pays de services aux agences immobilières, grâce à son réseau de près de 20 000 professionnels de l'immobilier répartis dans 650 bureaux partout au Canada. Royal LePage est la seule entreprise immobilière au Canada à posséder son propre organisme de bienfaisance, la Fondation Un toit pour tous de Royal LePage, qui, depuis 25 ans, vient en aide aux centres d'hébergement pour femmes et enfants ainsi qu'aux programmes éducatifs visant à mettre fin à la violence familiale. Royal LePage est une société affiliée de Bridgemarq Real Estate Services inc., une entreprise inscrite à la Bourse de Toronto sous le symbole « TSX : BRE ». Pour en savoir davantage, veuillez consulter www.royallepage.ca.
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1 Une enquête en ligne a été menée entre le 2 et le 17 mars 2023 auprès de 1003 Canadiens (âgés de 18 ans et plus) propriétaires d'au moins un bien de placement résidentiel, au moyen du panel en ligne de la société Léger. Une marge d'erreur ne peut pas être associée à un échantillon non probabiliste dans le cadre du sondage par panel en ligne. À des fins de comparaison, un échantillon probabiliste de 1003 répondants aurait une marge d'erreur de ± 3 %, et ce, 19 fois sur 20. N.B. Les réponses à la question « Possédez-vous une ou plusieurs propriétés à revenus résidentielles (sans compter la location d'une partie de votre résidence principale) ? » ont été recueillies dans le cadre d'une enquête en ligne menée auprès de l'ensemble des Canadiens, sur une base de 10 021 répondants. |
2 Statistique Canada, https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/71-607-x/71-607-x2018005-fra.htm |
SOURCE Services immobiliers Royal LePage
Lara Berguglia, North Strategic pour le compte de Royal LePage, [email protected], 514-994-2382
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