Retard dans l'envoi des comptes de taxes à Montréal : une décision affectant les locataires

Les locataires devraient avoir un mois de plus pour répondre à l'avis d'augmentation de loyer, demande le RCLALQ.

MONTRÉAL, le 29 janv. 2014 /CNW Telbec/ - Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) presse le ministre des Affaires municipales, M. Sylvain Gaudreault de corriger l'inéquité vécue à Montréal. Avec le dépôt retardé du budget du maire Denis Coderre, il sera hasardeux pour les locataires de refuser une demande abusive d'augmentation de loyer, puisque l'information relative aux taxes municipales ne sera pas disponible en appelant au 311 avant la fin de février 2014. Ainsi, cette année, les locataires recevant un avis de modification de bail avant la fin février devrait bénéficier d'un mois de plus pour répondre à leur propriétaire.

Pour les baux de douze mois et plus se terminant le 30 juin 2014, les locataires peuvent recevoir de leur propriétaire un avis de modification de bail dès le 1^er janvier 2014 (entre six et trois mois avant la fin du bail).

Ce sont les locataires qui paient les hausses de taxes

La variation des taxes foncières est une des composantes majeures des règles de fixation des loyers (http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/pdf/csal2014-F.pdf). Toutes augmentations ou toutes baisses de taxes y sont automatiquement refilées aux locataires au prorata du loyer payé.

Ces dernières années, la situation a été très variée, selon le quartier ou le type d'immeubles. Par exemple, à Parc-Extension, l'an dernier, le compte de taxes d'un immeuble de 29 logements de la rue Crémazie Ouest diminuait de près de 5%, tandis que celui d'un autre immeuble de 21 logements sur l'avenue de l'Épée augmentait de près de 4%.

Par ailleurs, depuis plusieurs années, le RCLALQ demande au gouvernement du Québec d'écourter de cinq à trois mois avant la fin du bail de 12 mois et plus, le délai pour expédier un avis de modification de bail. Ainsi, les locataires, ayant ce type de bail se terminant le 30 juin, ne recevraient plus d'avis hâtif en janvier. Pour estimer le caractère raisonnable d'une demande de hausse de loyer, les locataires ont besoin de prendre connaissance des outils annuels de la Régie du logement, publiés à la fin de janvier, en plus de l'information sur les taxes municipales, habituellement disponible aussi vers la fin janvier.

Vigilance demandée de la part de la Régie du logement quant au paiement des frais

Une des conséquences de refuser une demande de hausse de loyer raisonnable en regard de la méthode de fixation des loyers, est de se faire condamner par la Régie du logement à rembourser les frais de dossier encourus par le propriétaire.  À cet égard, le RCLALQ rappelle les critères en la matière, comme dans la décision 31 110408 077 F (http://jugements.qc.ca/php/decision.php?liste=74093755&doc=9D4264C792A884483A76BDB0C723CC53A727496BA875B05E2616B15AC270700A#_ftn1) :
[6] En matière de remboursement des frais engagés lors d'une demande de fixation de loyer, la Régie du logement siégeant en révision^[i][1], après avoir fait un survol de la jurisprudence sur cette question a établi les critères d'exceptions applicables pour la récupération des frais par le locateur compte tenu de la règle établie en cette matière par la jurisprudence à l'effet que le locateur supporte les frais engagés lors d'une demande de fixation de loyer.
[7] Le tribunal estime opportun de faire un bref rappel des critères d'exceptions établis par la Régie : « Le présent tribunal partage en tous points les décisions citées et est d'avis que pour réussir à récupérer ses frais :
- le locateur doit donc établir tout d'abord qu'il a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant notamment accès aux données pertinentes à la fixation de loyer, le tout avant de déposer sa demande, ensuite,
- le locateur doit obtenir par la décision rendue une augmentation au moins égale à celle demandée dans son avis. »^[ii][2]

Pour conclure, rappelons que le contrôle des loyers n'est pas obligatoire au Québec. Tout son fardeau repose sur les épaules des locataires, qui souvent méconnaissent leurs droits ou craignent des représailles de la part de leur propriétaire en cas de refus de la hausse demandée. Soulignons aussi que, selon la SCHL, entre 2000 et 2013, le coût moyen des logements a augmenté de 43 % à Montréal (2 chambres à coucher).

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^i[1] A. Rossi buildings c. Bradley, R.L. révision Montréal 31-040416-297-V-041221, le 1^er février 2007, rr. Bernard et Bissonnette.
^ii[2] Ibid

SOURCE : Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ)

André Trépanier, Comité d'action de Parc-Extension pour le RCLALQ, 514-278-6028, [email protected], 514-781-2220 (cellulaire), www.rclalq.qc.ca.