FPI PRO ANNONCE SES RÉSULTATS DU TROISIÈME TRIMESTRE DE 2024

MONTRÉAL, le 13 nov. 2024 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (« FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX: PRV.UN) a publié aujourd'hui ses résultats financiers et d'exploitation pour la période de trois mois (le « troisième trimestre » ou « T3 ») et la période de neuf mois closes le 30 septembre 2024.

Points saillants du troisième trimestre de 2024

• Produits tirés des immeubles demeurés stables à 24,0 M$ d'un exercice à l'autre, malgré 10 immeubles en moins par rapport à la même période l'an dernier
• Augmentation de 1,5 % du résultat d'exploitation net (REN) d'un exercice à l'autre, malgré 10 immeubles en moins par rapport à la même période l'an dernier
• Hausse de 8,1 % du REN des immeubles comparables* par rapport à l'exercice précédent; hausse de 4,4 % si on exclut l'incidence de l'inoccupation temporaire d'un immeuble en 2023 (voir le tableau 4)
• Vente de deux immeubles de bureaux non essentiels pour un produit brut de 26,6 M$ et, après la clôture du trimestre, d'un immeuble de commerces de détail non essentiel pour un produit brut de 5,0 M$
• Acquisition d'une participation de 100 % dans un immeuble industriel au coût de 32,6 M$
• Taux d'occupation de 97,2 % au 30 septembre 2024, compte tenu de la superficie réservée
• Renouvellement d'environ 83,6 % de la superficie locative brute (SLB) arrivant à échéance en 2024 selon un écart moyen positif de 38,5 %
• Total de la dette (tranche courante et tranche non courante) de 501,1 M$ au 30 septembre 2024, une baisse de 18,0 M$ comparativement au total de la dette à pareille date l'an dernier
• Ratio dette ajustée/valeur comptable brute* de 50,2 % au 30 septembre 2024, contre 50,0 % à pareille date l'an dernier

« Au cours du troisième trimestre de 2024, nous avons maintenu le cap sur nos objectifs stratégiques en recyclant de façon efficace notre capital et en augmentant notre présence dans le secteur des immeubles destinés à l'industrie légère sur les marchés où les bases économiques sont solides, a déclaré Gordon Lawlor, président et chef de la direction du FPI PRO. Nous sommes ravis de la croissance du REN enregistrée une fois de plus ce trimestre, bien que nous comptions 10 immeubles en moins comparativement à la même période l'an dernier.

« Pendant le trimestre, nous avons aussi conclu la vente de deux immeubles de bureaux et fait l'acquisition d'une participation de 100 % dans un immeuble industriel de 134 000 pieds carrés stratégiquement situé près de l'aéroport international Montréal-Trudeau. En 2024, nous nous sommes départis jusqu'à maintenant d'immeubles non essentiels d'une valeur totale de 71,2 M$. Notre portefeuille ne compte plus que quatre immeubles de bureaux d'une valeur de moins de 30 M$.

« Une fois encore, le REN des immeubles comparables* met en relief la solidité de notre portefeuille, comme en témoigne la hausse de 8,1 % par rapport au T3 de l'exercice précédent, ou de 4,4 % si on exclut l'incidence de l'inoccupation temporaire d'un immeuble de 102 000 pieds carrés en 2023, lequel a été reloué en entier en 2024 selon un écart positif de 55 %.

« De plus, nous continuons à dégager la valeur intrinsèque que recèle notre portefeuille. En 2024, environ 83,6 % de la SLB arrivant à échéance a été renouvelée selon un écart moyen de 38,5 % pour l'ensemble du portefeuille et de 50,4 % pour nos immeubles industriels. Pour 2025, environ 27,3 % de la SLB arrivant à échéance a été renouvelée selon un écart moyen robuste de 26,7 %.

« Notre stratégie consistant à miser sur des immeubles de petite et moyenne taille continue de porter ses fruits, comme en fait foi le faible taux d'inoccupation de 2,5 % dans les immeubles de petite taille et de 3,5 % dans les immeubles de moyenne taille, comparativement à 4,3 % dans l'ensemble du secteur industriel canadien au T3 de 2024¹⁾.

« Je suis satisfait des progrès que nous avons réalisés pour actualiser notre portefeuille, à la faveur d'occasions rentables et d'une gestion judicieuse de notre bilan. J'ai la conviction que notre stratégie de croissance et notre objectif de devenir un FPI entièrement tourné vers le secteur industriel continueront d'offrir beaucoup de valeur à nos parties prenantes », a conclu M. Lawlor.

*Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

¹⁾ Sondage de JLL Canada sur l'inoccupation immobilière dans le secteur industriel canadien au T3 de 2024 pour les locaux de toute taille.

Résultats financiers

Tableau 1 - Points saillants financiers

(En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les montants par part et à moins d'indication contraire)	Période de trois mois close le 30 septembre 2024	Période de trois mois close le 30 septembre 2023	Période de neuf mois close le 30 septembre 2024	Période de neuf mois close le 30 septembre 2023
Données financières
Produits tirés des immeubles	24 033 $	24 052 $	74 330 $	74 275 $
Résultat d'exploitation net (REN)	14 262 $	14 054 $	43 870 $	43 044 $
REN des immeubles comparables^1)	13 700 $	12 669 $	41 200 $	37 806 $
Résultat net et résultat global	3 329 $	11 265 $	497 $	26 055 $
Résultat net et résultat global par part (de base)^2)	0,0549 $	0,1861 $	0,0082 $	0,4308 $
Résultat net et résultat global par part (dilué)^2)	0,0543 $	0,1836 $	0,0081 $	0,4243 $
Total de l'actif	1 003 747 $	1 047 114 $	1 003 747 $	1 047 114 $
Total de la dette	501 064 $	519 075 $	501 064 $	519 075 $
Total de la dette en pourcentage du total de l'actif	49,9 %	49,6 %	49,9 %	49,6 %
Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	50,2 %	50,0 %	50,2 %	50,0 %
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,5x	2,4x	2,5x	2,5x
Ratio de couverture du service de la dette^1)	1,6x	1,5x	1,6x	1,5x
Ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé^1)	9,5x	9,8x	9,2x	9,8x
Taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires	3,87 %	3,76 %	3,87 %	3,76 %
Flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation, montant net	9 916 $	11 036 $	19 448 $	22 237 $
Fonds provenant des activités d'exploitation^1)	6 513 $	6 531 $	21 614 $	18 749 $
Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part^1) 2)	0,1074 $	0,1079 $	0,3565 $	0,3100 $
Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,1063 $	0,1064 $	0,3533 $	0,3053 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés^1)	6 979 $	7 030 $	21 747 $	21 834 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part^1) 2)	0,1151 $	0,1161 $	0,3587 $	0,3610 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part^1) 2)	0,1139 $	0,1146 $	0,3555 $	0,3556 $
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base^1)	97,7 %	96,9 %	94,1 %	93,5 %
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués^1)	98,8 %	98,2 %	94,9 %	94,9 %

1)

Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

2)

Le total des parts de base est composé de parts de fiducie du FPI et de parts de catégorie B (au sens attribué à ce terme dans les présentes) et de parts de catégorie B (terme également défini dans les présentes). Le total des parts diluées comprend aussi les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI.

Au 30 septembre 2024, le FPI détenait 116 immeubles de placement (dont une participation de 50 % dans 42 d'entre eux), contre 126 immeubles de placement (dont une participation de 50 % dans 42 d'entre eux) au 30 septembre 2023. La diminution du total des immeubles s'explique par la vente d'une participation de 100 % dans 11 immeubles de placement et par l'acquisition d'une participation de 100 % dans un immeuble de placement au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2024. Au 30 septembre 2024, le total de l'actif se chiffrait à 1,00 G$, contre 1,05 G$ au 30 septembre 2023.

Période de trois mois close le 30 septembre 2024 :

• Les produits tirés des immeubles se sont chiffrés à 24,0 M$, un résultat semblable à ceux de la même période de l'exercice précédent. Cette similitude est attribuable en grande partie au changement dans le nombre d'immeubles du portefeuille au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2024, contrebalancé par les hausses contractuelles de loyer et par l'accroissement des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux.
• Le résultat d'exploitation net (REN) est ressorti à 14,3 M$, comparativement à 14,1 M$ pour la même période en 2023. Ce bond de 1,5 %, qui s'explique principalement par les hausses contractuelles de loyer et par l'augmentation des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, a été enregistré malgré 10 immeubles en moins par rapport à la même période l'an dernier.
• Le REN des immeubles comparables* a atteint 13,7 M$, soit une hausse de 1,0 M$ ou de 8,1 % par rapport à la même période de l'exercice précédent, qui s'explique essentiellement par les hausses contractuelles de loyer et par l'augmentation des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux dans toutes les catégories d'actifs, ainsi que par l'accroissement du taux d'occupation dans les secteurs des immeubles industriels et de commerces de détail. Exclusion faite de l'incidence de l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel de 102 000 pieds carrés situé à Montréal, au Québec, entre le 1^er avril 2023 et le 30 septembre 2023, lequel a été reloué en entier en 2024, le REN des immeubles comparables* global pour la période de trois mois close le 30 septembre 2024 a augmenté de 4,4 % par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent.
• Les flux de trésorerie nets provenant des activités d'exploitation ont atteint 9,9 M$, contre 11,0 M$ au troisième trimestre de 2023, ce qui est imputable essentiellement au moment où sont survenus les encaissements et le règlement des créditeurs.
• Les fonds provenant des activités d'exploitation* sont ressortis à 6,5 M$, un résultat relativement stable par rapport à la même période de 2023, qui s'explique par une augmentation des coûts de remboursement de la dette liée à la vente d'immeubles. Il a été contrebalancé par la hausse générale du loyer de base contractuel et par l'accroissement des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, malgré les 10 immeubles en moins comparativement à la même période en 2023.
• Le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* s'est établi à 97,7 %, contre 96,9 % pour la même période de l'exercice précédent, une augmentation attribuable surtout à la hausse des coûts de location stabilisés, contrebalancée partiellement par des hausses générales du loyer de base contractuel et par l'accroissement des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, malgré 10 immeubles en mois par rapport à la même période en 2023.

Période de neuf mois close le 30 septembre 2024 :

• Les produits tirés des immeubles se sont chiffrés à 74,3 M$, une légère hausse de 0,1 M$ par rapport à la même période de l'exercice précédent, ce qui est attribuable en grande partie aux hausses contractuelles de loyer et à l'augmentation des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, contrebalancées par le changement dans le nombre d'immeubles du portefeuille au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2024.
• Le résultat d'exploitation net (REN) est ressorti à 43,9 M$, comparativement à 43,0 M$ pour la même période en 2023. Ce bond de 1,9 %, qui s'explique principalement par les hausses contractuelles de loyer et par l'augmentation des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, a été enregistré malgré 10 immeubles en moins par rapport à la même période l'an dernier.
• Le REN des immeubles comparables* a atteint 41,2 M$, une hausse de 3,4 M$ ou de 9,0 % par rapport à la même période de l'exercice précédent, qui s'explique pour l'essentiel par les hausses contractuelles de loyer et par l'augmentation des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, ainsi que par l'accroissement du taux d'occupation dans toutes les catégories d'actifs. Exclusion faite de l'incidence d'un ajustement non récurrent des produits de 0,1 M$ et de l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel de 102 000 pieds carrés situé à Montréal, au Québec, entre le 1^er avril 2023 et le 30 septembre 2023, lequel a été reloué en entier en 2024, le REN des immeubles comparables* global pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2024 a augmenté de 5,6 % d'un exercice à l'autre.
• Les flux de trésorerie nets provenant des activités d'exploitation ont atteint 19,4 M$, contre 22,2 M$ pour les neuf premiers mois de 2023, un recul imputable essentiellement au moment où sont survenus les encaissements et le règlement des créditeurs, notamment l'impôt foncier et l'assurance de biens payés d'avance.
• Les fonds provenant des activités d'exploitation* ont atteint 21,6 M$, contre 18,7 M$ pour les neuf premiers mois de 2023, une hausse de 2,9 M$ ou de 15,3 % malgré les 10 immeubles en moins comparativement à la même période en 2023. Cette hausse s'explique en majeure partie par une augmentation générale des loyers de base contractuels et par l'accroissement des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, ainsi que par une réduction des coûts non récurrents, y compris une somme engagée dans le cadre du plan de succession du chef de la direction, contrebalancés partiellement par une hausse des charges d'intérêts et des coûts de remboursement de la dette liée à la vente d'immeubles.
• Le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base* s'est établi à 94,1 %, contre 93,5 % pour la même période de l'exercice précédent, une augmentation attribuable surtout à la hausse des coûts de location stabilisés, contrebalancée partiellement par la hausse générale du loyer de base contractuel et par l'accroissement des tarifs locatifs lors du renouvellement des baux et de la conclusion de nouveaux baux, malgré 10 immeubles en mois par rapport à la même période en 2023.

TABLEAU 2 - Rapprochement du résultat d'exploitation net avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois close le 30 septembre 2024	Période de trois mois close le 30 septembre 2023	Période de neuf mois close le 30 septembre 2024	Période de neuf mois close le 30 septembre 2023
Résultat d'exploitation net	14 262	14 054	43 870	43 044
Frais généraux et administratifs	1 284	1 210	3 942	6 006
Charge liée au régime incitatif à long terme	1 620	(409)	2 838	567
Amortissement des immobilisations corporelles	192	108	508	321
Amortissement des immobilisations incorporelles	61	62	184	248
Charges d'intérêts et coûts de financement	5 706	5 980	17 347	16 584
Distributions - Parts de catégorie B	135	152	434	466
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	1 257	(1 310)	1 361	(2 302)
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	(12)	(1 567)	17 854	(2 968)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	685	(1 148)	(330)	(1 127)
Autres produits	(1 183)	(852)	(3 284)	(2 435)
Autres charges	700	485	1 725	1 304
Coûts de règlement de la dette	488	73	794	126
Coûts de transaction	-	5	-	199
Résultat net et résultat global	3 329 $	11 265 $	497 $	26 055 $

Pour la période de trois mois close le 30 septembre 2024, le résultat net et résultat global s'est établi à 3,3 M$, contre 11,3 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent. La baisse de 7,9 M$ s'explique pour l'essentiel par l'incidence d'un ajustement hors trésorerie de 2,6 M$ de la juste valeur de parts de catégorie B, d'un ajustement hors trésorerie de 1,8 M$ de la juste valeur d'instruments financiers dérivés et d'un ajustement hors trésorerie de 1,6 M$ de la juste valeur d'immeubles de placement.

Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2024, le résultat net et résultat global s'est fixé à 0,5 M$, contre 26,1 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent. L'écart de 25,6 M$ s'explique pour l'essentiel par l'incidence d'un ajustement hors trésorerie de 20,8 M$ de la juste valeur marchande d'immeubles de placement et d'un ajustement hors trésorerie de 3,7 M$ de la juste valeur de parts de catégorie B.

Conjoncture d'exploitation maintenue

Au 30 septembre 2024, le portefeuille du FPI comptait en tout 116 immeubles de placement (dont une participation de 50 % dans 42 d'entre eux), pour une SLB totalisant 6,1 millions de pieds carrés. La durée moyenne pondérée des baux s'établit à 3,7 ans.

Le taux d'occupation des immeubles du portefeuille s'élevait à 97,2 % au 30 septembre 2024 (compte tenu de la superficie réservée), contre 98,2 % à pareille date l'an dernier. La diminution du taux d'occupation s'explique principalement par l'inoccupation de deux locaux de grande surface dans des immeubles industriels situés à Dartmouth, en Nouvelle-Écosse, et à Woodstock, en Ontario, et pour lesquels la direction mène actuellement des activités de location prometteuses.

Le loyer moyen pondéré des baux en vigueur dans le secteur industriel est passé de 8,21 $ le pied carré au 30 septembre 2023 à 9,05 $ le pied carré au 30 septembre 2024, une progression de 10,2 % qui s'explique principalement par la hausse des tarifs locatifs dans ce secteur.

Au 30 septembre 2024, 83,6 % de la SLB arrivant à échéance en 2024 a été renouvelée selon un écart moyen positif de 38,5 % pour l'ensemble du portefeuille et de 50,4 % pour les immeubles industriels.

D'ailleurs, 27,3 % de la SLB arrivant à échéance en 2025 a été renouvelée selon un écart global de 26,7 %. Plus précisément, le FPI a loué des locaux d'une superficie de 128 000 pieds carrés, dont le bail vient à échéance en janvier 2025, à un nouveau locataire international de qualité pour une durée de 15 ans. Le nouveau bail prévoit des hausses de loyer annuelles et un loyer de base de plus de 30 % supérieur à celui venant à échéance.

Transactions du portefeuille

Le 5 septembre 2024, le FPI a conclu la vente déjà annoncée d'un immeuble de bureaux non essentiel d'environ 69 000 pieds carrés situé à Ottawa, en Ontario, pour un produit brut de 11,3 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit net de cette vente a servi à rembourser un emprunt hypothécaire connexe de 8,2 M$. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux et de fonds de roulement du FPI.

Le 13 septembre 2024, le FPI a conclu la vente déjà annoncée d'un immeuble de bureaux non essentiel d'environ 94 000 pieds carrés situé à Ottawa, en Ontario, pour un produit brut de 15,3 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit net de cette vente a servi à rembourser des emprunts hypothécaires connexes d'environ 10,5 M$. Le reste a été utilisé pour répondre aux besoins généraux et de fonds de roulement du FPI.

Le 17 septembre 2024, le FPI a conclu l'acquisition déjà annoncée d'une participation de 100 % dans un immeuble industriel d'environ 134 000 pieds carrés situé à Montréal, au prix de 32,6 M$ (exclusion faite des frais de clôture). L'acquisition a été financée en partie par un nouvel emprunt hypothécaire de 21,2 M$. Le solde a été réglé au moyen du produit tiré de ventes d'immeubles non essentiels conclues antérieurement et d'un prélèvement sur les facilités de crédit d'exploitation.

Après la clôture du trimestre, le 17 octobre 2024, le FPI a conclu la vente d'un immeuble de commerces de détail non essentiel d'environ 11 000 pieds carrés situé à Lacombe, en Alberta, pour un produit brut de 5,0 M$ (exclusion faite des frais de clôture). Le produit net de la vente a été utilisé pour rembourser environ 3,4 M$ d'un emprunt hypothécaire connexe. Le solde a servi à régler une partie de la marge de crédit ou à répondre aux besoins généraux et de fonds de roulement.

Au 30 septembre 2024, le secteur des immeubles industriels représentait 85,6 % de la SLB, tandis que le secteur des immeubles de commerces de détail comptait pour 11,8 % de la SLB. Puisqu'il ne reste que quatre immeubles de bureaux dans notre portefeuille, nos placements dans ce secteur comptaient pour seulement 2,5 % de la SLB et représentaient moins de 30 M$ de la valeur de l'actif.

Situation financière

Au 30 septembre 2024, le FPI PRO disposait d'un montant disponible de 24,0 M$ sur sa facilité de crédit et d'un montant en trésorerie de 10,7 M$.

La dette totale (tranche courante et tranche non courante) au 30 septembre 2024 s'établissait à 501,1 M$, contre 519,1 M$ à pareille date l'an dernier, une baisse de 18,0 M$.

Une tranche de 7 % de la dette totale du FPI PRO porte intérêt à taux variable, et le solde de ses emprunts hypothécaires arrivant à échéance en 2024 ne totalise que 2,4 M$.

Le ratio dette ajustée/valeur comptable brute* était de 50,2 % au 30 septembre 2024, contre 50,0 % à pareille date l'an dernier. Le taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires s'établissait à 3,87 % au 30 septembre 2024, contre 3,76 % à pareille date l'an dernier.

Distributions

Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ la part de fiducie du FPI ont été déclarées mensuellement au cours de la période de trois mois close le 30 septembre 2024, soit 0,45 $ la part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), une filiale du FPI.

Le 23 octobre 2024, le FPI PRO a annoncé une distribution au comptant de 0,0375 $ la part de fiducie pour le mois d'octobre 2024. Cette distribution sera versée le 15 novembre 2024 aux porteurs de parts inscrits en date du 31 octobre 2024.

Stratégie

Le FPI PRO poursuit la mise en œuvre de sa stratégie visant à stimuler la croissance en bonifiant son portefeuille par voie interne et au moyen d'acquisitions réfléchies, tout en optimisant son bilan et sa répartition des capitaux. La direction continue d'évaluer les acquisitions potentielles en fonction de critères stricts, tout en mettant en œuvre son programme de recyclage des capitaux afin de déplacer les actifs investis dans des immeubles non essentiels vers des marchés secondaires prospères du secteur des immeubles industriels. Le FPI PRO maintient le cap sur l'atteinte de ses objectifs, soit de détenir 2,0 G$ en actifs, de tirer 90 % de ses loyers de base d'immeubles industriels et d'amener son ratio dette ajustée/valeur comptable brute* à 45 %, le tout dans un horizon de trois à cinq ans. Ces objectifs sont fondés sur les stratégies et le plan d'affaires actuels du FPI et ne constituent pas une prévision des résultats futurs. Voir la rubrique « Énoncés prospectifs ».

Renseignements sur la conférence téléphonique et la webémission à l'intention des investisseurs

Le 14 novembre 2024 à 9 h, HE, le FPI PRO tiendra une conférence téléphonique pour discuter de ses résultats du troisième trimestre de 2024. Il y aura aussi une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour assister à la conférence téléphonique, composez le 1-888-510-2154 ou le 1-437-900-0527 (conférence : 18517). Il sera possible de réécouter la conférence jusqu'au 21 novembre 2024, en composant le 1-888-660-6345 ou le 1-289-819-1450, puis en entrant le code d'accès 18517#.

La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site du FPI PRO au www.proreit.com ou à l'adresse https://app.webinar.net/JlVjL0ODzx6.https://produceredition.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1395079&tp_key=949588c16c

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO (TSX : PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie sous le régime des lois de la province d'Ontario. Créé en 2013, le FPI détient un portefeuille d'immeubles commerciaux de grande qualité situés au Canada, qui se concentre principalement dans le secteur des immeubles industriels au sein de marchés secondaires prospères.

Pour en savoir plus sur le FPI PRO, consultez son site Web à l'adresse https://proreit.com.

Mesures non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés du FPI sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standards Board. Outre les mesures conformes aux IFRS utilisées dans les présentes, la pratique dans le secteur consiste à évaluer la performance des entités de placement immobilier en tenant compte notamment de certaines mesures et de certains ratios non conformes aux IFRS, ainsi que d'autres mesures financières déterminées (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »). Les mesures marquées d'un « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS.

Dans le présent communiqué, le FPI PRO fournit et explique, à titre de complément aux résultats présentés selon les IFRS, i) certaines des mesures financières non conformes aux IFRS, notamment le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté (le « BAIIA ajusté »), le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté annualisé (le « BAIIA ajusté annualisé »); les flux de trésorerie d'exploitation ajustés; les flux de trésorerie d'exploitation; la valeur comptable brute; le résultat d'exploitation net (« REN »); le résultat d'exploitation net des immeubles comparables; et ii) certains ratios non conformes aux IFRS, notamment : le ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé, la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute, le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base, le ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués, les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part, les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part, le ratio de couverture du service de la dette et le ratio de couverture des intérêts. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies par les IFRS et n'ont pas de sens normalisé aux termes de celles-ci. La méthode employée par le FPI pour calculer ces mesures non conformes aux IFRS pourrait différer de celle utilisée par d'autres émetteurs, et ces mesures pourraient ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres fiducies de placement. La direction du FPI a présenté ces mesures et ces ratios non conformes aux IFRS, puisqu'elle estime qu'elles sont représentatives du rendement d'exploitation et de la performance financière du FPI. Pour obtenir des renseignements sur les mesures conformes aux IFRS les plus proches et sur la composition des mesures non conformes aux IFRS, ou pour connaître la façon dont le FPI utilise ces mesures et les raisons pour lesquelles elles fournissent de l'information utile aux investisseurs, on se reportera à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI pour les périodes de trois et neuf mois closes le 30 septembre 2024 daté du 13 novembre 2024. On trouvera ces documents en consultant le profil du FPI PRO sur le site Web de SEDAR, à l'adresse www.sedarplus.ca, lequel est intégré par renvoi dans le présent communiqué. Le rapprochement de chaque mesure non conforme aux IFRS est présenté ci-après, dans les cas où il y a lieu de le fournir. Les mesures non conformes aux IFRS ne sauraient être considérées comme des substituts du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, du total des actifs, du total des capitaux propres ou d'autres mesures comparables conformes aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI.

TABLEAU 3 - Rapprochement du REN des immeubles comparables et du REN (tels qu'ils sont présentés dans les états financiers consolidés)

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois close le 30 septembre 2024	Période de trois mois close le 30 septembre 2023	Période de neuf mois close le 30 septembre 2024	Période de neuf mois close le 30 septembre 2023
Produits tirés des immeubles	24 033 $	24 052 $	74 330 $	74 275 $
Charges d'exploitation des immeubles	9 771	9 998	30 460	31 231
Résultat d'exploitation net présenté dans les  états financiers	14 262	14 054	43 870	43 044
Ajustement des loyers sur une base linéaire	(84)	226	(338)	(352)
REN après ajustement des loyers sur une base linéaire	14 178	14 280	43 532	42 692
Provenance du REN :
Acquisitions	(85)	-	(85)	-
Cessions	(393)	(1 611)	(2 247)	(4 886)
REN des immeubles comparables^1)	13 700 $	12 669 $	41 200 $	37 806 $
Nombre d'immeubles comparables	115	115	115	115

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

TABLEAU 4 - REN des immeubles comparables et REN des immeubles comparables par catégorie d'actifs, ajustés pour en exclure un ajustement non récurrent des produits et l'incidence de l'inoccupation temporaire d'un immeuble en 2023, lequel a été entièrement loué en 2024.

	Période de trois mois close le				Période de neuf mois close le
(En milliers de dollars canadiens)	Nombre d'immeubles comparables	30 septembre 2024	30 septembre 2023		Nombre d'immeubles comparables	30 septembre 2024	30 septembre 2023
Résultat d'exploitation net des immeubles comparables^1)	115	13 700 $	12 669 $		115	41 200 $	37 806 $
REN lié à l'inoccupation temporaire d'un immeuble industriel	(1)	(410)	65		(1)	(1 195)	(15)
Ajustement non récurrent des produits tirés d'un immeuble industriel		-	-			(100)	-
REN des immeubles comparables (ajusté pour tenir compte de l'inoccupation temporaire d'un immeuble et d'un ajustement non récurrent des produits)^1)	114	13 290 $	12 734 $		114	39 905 $	37 791 $
Immeubles industriels (exclusion faite de l'inoccupation temporaire d'un immeuble et d'un ajustement non récurrent des produits)	83	10 543 $	10 071 $		83	31 693 $	29 953 $
Immeubles de commerces de détail	27	2 257	2 122		27	6 603	6 276
Immeubles de bureaux	4	490	541		4	1 609	1 562
REN des immeubles comparables (ajusté pour tenir compte de l'inoccupation temporaire d'un immeuble et d'un ajustement non récurrent des produits)^1)	114	13 290 $	12 734 $		114	39 905 $	37 791 $

^1)	Mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

TABLEAU 5 - Rapprochement des flux de trésorerie d'exploitation ajustés et des flux de trésorerie d'exploitation avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les montants par part et à moins d'indication contraire)	Période de trois mois close le 30 septembre 2024	Période de trois mois close le 30 septembre 2023	Période de neuf mois close le 30 septembre 2024	Période de neuf mois close le 30 septembre 2023
Résultat net et autres éléments du résultat global de la période	3 329 $	11 265 $	497 $	26 055 $
Ajouter :
Régime incitatif à long terme	1 058	(923)	1 614	(1 623)
Distributions - Parts de catégorie B	135	152	434	466
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	(12)	(1 567)	17 854	(2 968)
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	1 257	(1 310)	1 361	(2 302)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	685	(1 148)	(330)	(1 127)
Amortissement des immobilisations incorporelles	61	62	184	248
Fonds provenant des activités d'exploitation ^1)	6 513 $	6 531 $	21 614 $	18 749 $
Déduire :
Ajustement des loyers sur une base linéaire	(84) $	226 $	(338) $	(352) $
Investissements de maintien	(80)	(126)	(266)	(485)
Frais de location normalisés	(869)	(665)	(2 648)	(1 763)
Ajouter :
Régime incitatif à long terme	562	514	1 224	2 190
Amortissement des coûts de financement	355	367	1 086	806
Charge de désactualisation - Débentures convertibles	94	105	281	124
Coûts de règlement de la dette	488	73	794	126
Coûts de transaction	-	5	-	199
Coûts liés au plan de succession du chef de la direction	-	-	-	2 240
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés^1)	6 979 $	7 030 $	21 747 $	21 834 $
Fonds provenant des activités d'exploitation de base par part^1) 2)	0,1074 $	0,1079 $	0,3565 $	0,3100 $
Fonds provenant des activités d'exploitation dilués par part^1) 2)	0,1063 $	0,1064 $	0,3533 $	0,3053 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base par part^1) 2)	0,1151 $	0,1161 $	0,3587 $	0,3610 $
Fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués par part^1) 2)	0,1139 $	0,1146 $	0,3555 $	0,3556 $
Distributions déclarées par part et par part de catégorie B	0,1125 $	0,1125 $	0,3375 $	0,3375 $
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés de base^1)	97,7 %	96,9 %	94,1 %	93,5 %
Ratio de distribution des fonds provenant des activités d'exploitation ajustés dilués^1)	98,8 %	98,2 %	94,9 %	94,9 %
Nombre de parts moyen pondéré de base^2) 3)	60 634 909	60 534 125	60 625 571	60 479 465
Nombre de parts moyen pondéré dilué^2) 3)	61 260 167	61 366 430	61 178 551	61 408 491

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
^2)	Les fonds provenant des activités d'exploitation et les fonds provenant des activités d'exploitation ajustés par part sont obtenus en les divisant par le nombre moyen pondéré total de parts de base ou diluées, selon le cas, auquel on ajoute le nombre moyen pondéré de parts de catégorie B en circulation au cours de la période.
^3)	Le total des parts de base est composé de parts et de parts de catégorie B. Le total des parts diluées comprend également les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI.

TABLEAU 6 - Rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net et le résultat global

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois close le 30 septembre 2024	Période de trois mois close le 30 septembre  2023	Période de neuf mois close le 30 septembre  2024	Période de neuf mois close le 30 septembre  2023
Résultat net et autres éléments du résultat global	3 329 $	11 265 $	497 $	26 055 $
Charges d'intérêts et coûts de financement	5 706	5 980	17 347	16 584
Amortissement des immobilisations corporelles	192	108	508	321
Amortissement des immobilisations incorporelles	61	62	184	248
Ajustement de la juste valeur - Parts de catégorie B	1 257	(1 310)	1 361	(2 302)
Ajustement de la juste valeur - Immeubles de placement	(12)	(1 567)	17 854	(2 968)
Ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	685	(1 148)	(330)	(1 127)
Distributions - Parts de catégorie B	135	152	434	466
Loyers comptabilisés selon la méthode linéaire	(84)	226	(338)	(352)
Charge liée au régime incitatif à long terme	1 620	(409)	2 838	567
Coûts de règlement de la dette	488	5	794	199
Coûts de transaction	-	73	-	126
Coûts liés au plan de succession du chef de la direction	-	-	-	2 240
BAIIA ajusté^1)	13 377 $	13 437 $	41 149 $	40 057 $
BAIIA ajusté annualisé^1)	53 508 $	53 748 $	54 865 $	53 409 $

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

TABLEAU 7 - Calcul du ratio dette/BAIIA ajusté annualisé

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois close le 30 septembre 2024	Période de trois mois close le 30 septembre  2023	Période de neuf mois close le 30 septembre  2024	Période de neuf mois close le 30 septembre  2023
Dette ajustée^1)	505 852 $	525 508 $	505 852 $	525 508 $
BAIIA ajusté^1)	13 377 $	13 437 $	41 149 $	40 057 $
BAIIA ajusté annualisé^1)	53 508 $	53 748 $	54 865 $	53 409 $
Ratio dette ajustée/BAIIA ajusté annualisé^1)	9,5x	9,8x	9,2x	9,8x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

TABLEAU 8 - Calcul du ratio de couverture des intérêts

(En milliers de dollars canadiens)	Période de trois mois close le 30 septembre 2024	Période de trois mois close le 30 septembre  2023	Période de neuf mois close le 30 septembre  2024	Période de neuf mois close le 30 septembre  2023
BAIIA ajusté^1)	13 377 $	13 437 $	41 149 $	40 057 $
Charge d'intérêts	5 393 $	5 612 $	16 441 $	15 926 $
Ratio de couverture des intérêts^1)	2,5x	2,4x	2,5x	2,5x

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

TABLEAU 9 - Calcul de la valeur comptable brute et de la dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute

(En milliers de dollars canadiens, sauf le nombre de parts et les   montants par part et à moins d'indication contraire)	Trimestre clos le 30  septembre 2024	Trimestre clos le 30  juin 2024	Trimestre clos le 31 mars  2024	Trimestre  clos le 31  décembre 2023	Trimestre  clos le 30  septembre 2023	Trimestre clos le 30 juin 2023	Trimestre clos le 31 mars 2023	Trimestre clos le 31 décembre 2022
Total de l'actif, y compris les immeubles de placement présentés à la juste valeur	1 003 747 $	990 199 $	1 001 575 $	1 034 591 $	1 047 114 $	1 057 548 $	1 054 881 $	1 035 928 $
Cumul des amortissements sur les immobilisations corporelles et incorporelles	3 867	3 649	3 409	3 201	3 619	3 451	3 251	3 054
Valeur comptable brute^1)	1 007 614 $	993 848 $	1 004 984 $	1 037 792 $	1 050 733 $	1 060 999 $	1 058 132 $	1 038 982 $
Dette (tranche courante et tranche non courante)	501 064	486 646	493 624	515 257	519 075	534 394	518 668	514 325
Coûts de financement non amortis	4 369	4 541	4 721	5 108	5 430	5 701	2 196	2 379
Cumul de la charge de désactualisation - Débentures convertibles	(498)	(404)	(310)	(217)	(124)	(19)	-	-
Cumul de l'ajustement de la juste valeur - Instruments financiers dérivés	917	1 602	(918)	587	1 127	(21)	-	-
Dette ajustée^1)	505 852 $	492 385 $	497 117 $	520 735 $	525 508 $	540 055 $	520 864 $	516 704 $
Dette ajustée en pourcentage de la valeur comptable brute^1)	50,2 %	49,5 %	49,5 %	50,2 %	50,0 %	50,9 %	49,2 %	49,7 %

^1)	Constitue une mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris des énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans futurs du FPI PRO. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à des risques et incertitudes dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI, et en conséquence desquels les résultats et événements réels pourraient différer considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.

Les énoncés prospectifs se reconnaissent généralement à l'emploi de mots ou de syntagmes comme « perspective », « objectif », « prévoir », « avoir l'intention de », « estimer », « s'attendre à », « être d'avis que », « projeter » ou « continuer », de verbes conjugués au futur ou au conditionnel ou d'expressions semblables indiquant des résultats ou des événements futurs. Les énoncés prospectifs compris dans le présent communiqué portent, sans s'y limiter, sur l'exécution, par le FPI PRO, de sa stratégie de croissance, sa performance financière et son rendement opérationnel futurs, le renforcement proposé de sa présence dans le secteur des immeubles destinés à l'industrie légère et les objectifs à moyen terme suivants : porter la valeur des actifs à 2 G$, atteindre une proportion de 90 % au titre des loyers de base d'immeubles industriels et obtenir un ratio de la dette ajustée sur la valeur comptable brute* de 45 % dans un horizon de trois à cinq ans.

Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur ses hypothèses actuelles sur des événements futurs, notamment celles voulant que i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) qu'aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers procureront au FPI PRO un accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt.

Sans limiter la portée de ce qui précède, les cibles à moyen terme du FPI PRO sont fondées sur ses stratégies et son plan d'affaires actuels, et ils n'ont pas pour but de fournir une prédiction des résultats futurs. Les objectifs à moyen terme misent sur la croissance historique et certaines hypothèses, notamment i) la conjoncture mondiale des marchés financiers, ii) l'accès aux capitaux, iii) l'exposition aux fluctuations des taux d'intérêt, iv) la disponibilité d'immeubles industriels de grande qualité en vue d'acquisitions, v) les cessions d'immeubles de commerces de détail et de bureaux, et vi) la capacité de financer des acquisitions de façon à apporter de la valeur.

Bien que le FPI PRO soit d'avis que les attentes sous-jacentes aux énoncés prospectifs sont raisonnables, il ne peut garantir qu'elles s'avéreront exactes. De plus, puisque les énoncés prospectifs comportent des risques et des incertitudes inhérents, le lecteur ne devrait pas s'y fier indûment. Certains facteurs ou certaines hypothèses d'importance ont été pris en compte dans la formulation des énoncés prospectifs, et les résultats réels pourraient différer sensiblement de ceux qui sont exprimés ou sous-entendus dans les énoncés prospectifs. Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont visés expressément par cette mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date de ce dernier. Le FPI ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective pour tenir compte, notamment, d'une nouvelle information ou de nouveaux événements, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » du rapport de gestion du FPI PRO pour les périodes de trois et neuf mois closes le 30 septembre 2024. On trouvera ces documents sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à l'adresse www.sedarplus.ca.

SOURCE Fonds de placement Immobilier Pro

Renseignements : Relations avec les investisseurs : Fonds de placement immobilier PRO, Gordon G. Lawlor, CPA, Président et chef de la direction, 514 933-9552; Fonds de placement immobilier PRO, Alison Schafer, CPA, Chef des finances et secrétaire, 514 933-9552