Les évolutions démographiques : moins nuisibles au marché de l'habitation qu'on pense, Banque CIBC

Les conditions démographiques des dix prochaines années seront aussi propices qu'au cours des dix dernières années - et pourraient même atténuer une correction du marché immobilier

TORONTO, le 23 août 2012 /CNW/ - L'activité sur le marché de l'habitation devrait ralentir à court terme, mais la bonne nouvelle est que tout ajustement éventuel ne sera pas aggravé par des forces démographiques négatives. En fait, du moins pour la prochaine décennie, les forces démographiques seront suffisamment solides pour atténuer l'impact et probablement abréger la durée du prochain ajustement au marché, indique un nouveau rapport de Marchés mondiaux CIBC inc.

« Il semble que les appréhensions quant à un long ralentissement marqué sur le marché de l'habitation soient nettement exagérées et très prématurées », affirme Benjamin Tal, économiste en chef adjoint, Banque CIBC. « En fait, les forces démographiques seront propices aux marchés immobiliers au cours des dix prochaines années. »

Selon le rapport, la correction et la stagnation subséquente sur le marché de l'habitation dans les années 1990 avaient été accompagnées d'un ralentissement notable de la demande de logements axée sur des considérations démographiques avec une croissance annuelle moyenne de la demande passant d'un niveau nettement au-dessus de 2 % à la fin des années 1980 à une moyenne de près de 0,2 % durant les années 1990. Cette situation reflétait l'incidence de la récession et la reprise économique dite sans emploi sur la croissance démographique, principalement par le biais de l'émigration et une diminution notable du nombre de nouveaux immigrants durant cette période. En tenant pour acquis que tout prochain ajustement de l'activité sur le marché de l'habitation surviendra dans un contexte non affligé par une récession, la demande de logements au cours des dix prochaines années devrait être plus de quatre fois plus élevée qu'elle ne l'a été durant les années 1990, caractérisées par une morosité du marché.

M. Tal note dans la plus récente édition de son rapport Portrait des consommateurs canadiens que, bien qu'il y aura un déclin du nombre de Canadiens de moins de 25 ans et dont l'âge se situe entre 45 et 54 ans, ces groupes d'âge ne représentent qu'une proportion relativement modeste des Canadiens désireux d'acheter une nouvelle maison.

Toutefois, le nombre de Canadiens âgés entre 25 et 34 ans, le groupe d'âge formant la vaste majorité des premiers acheteurs, continuera d'augmenter.

« Du point de vue du marché de l'habitation, ce qui compte n'est pas seulement l'évolution démographique d'un groupe d'âge donné, mais surtout, le niveau d'activité sur le marché de l'habitation généré par ces groupes », a précisé M. Tal. « Autrement dit, c'est le groupe de personnes qui ont plus de chances d'acheter des maisons qui connaîtra la croissance la plus forte au cours de la prochaine décennie. »

Dans l'ensemble, M. Tal estime que la croissance démographique annuelle s'établira à 0,9 % au cours des dix prochaines années, conformément à la croissance enregistrée au cours de la dernière décennie.

La croissance du marché de l'habitation pourrait être encore plus forte grâce à l'immigration. Selon M. Tal, la croissance de la population est principalement attribuable à l'immigration et il est évident qu'une politique publique à cet égard sera une force majeure qui aura une incidence appréciable sur la demande de logements. Le rythme réel de la croissance de l'immigration au cours de la prochaine décennie sera probablement plus accéléré que ne le suggèrent les prévisions actuelles en raison de modifications à la politique d'immigration.

« Qui plus est, l'accession à la propriété a fait un bond vertigineux parmi les immigrants qui ont passé le cap des trois ans dans leur pays d'adoption. En fait, la propension des immigrants qui habitent au Canada depuis plus de dix ans d'acquérir une propriété est supérieure à celle des Canadiens de naissance », a déclaré M. Tal.

Le rapport fait également état de l'enjeu de la possibilité que les Canadiens âgés entre 55 et 75 ans optent pour une propriété plus petite, suggérant que moins d'un tiers des ménages de ce groupe d'âge le font vraiment et que ce nombre pourrait être encore plus faible au cours de la prochaine décennie alors que les baby-boomers détiennent davantage d'actifs financiers et ont tendance à être en meilleure santé que les générations précédentes.

À la lumière de tous ces renseignements, et en constatant le peu de changement de la demande par rapport aux dix dernières années et l'offre accrue en matière de logements par suite de déménagements dans une propriété plus petite et de liquidations de maisons, il semble que toute offre supplémentaire de logements imputable à des raisons démographiques sera modeste, tout au mieux, et peut facilement être réglée par une réduction minime des mises en chantier.

Vous pouvez consulter la version intégrale du rapport de Marchés mondiaux CIBC à l'adresse :
http://research.cibcwm.com/economic_public/download/cw-20120823.pdf.

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SOURCE : Banque CIBC - Relations Avec Les Investisseurs

Benjamin Tal, économiste en chef adjoint, 416 956-3698, [email protected] ou Sean Hamilton, Communications et affaires publiques, 416 304-8456, [email protected]